前海中金公馆买卖存陷阱 二手房当新房卖后又曝信贷短板

上周，北京商报调查稿件《名为新房实则二手前海中金公馆入市产权即缩水》见报后，引起广泛关注。在随后的调查中，北京商报记者发现，前海中金公馆项目在房屋贷款上也存在问题。因房屋是二手房，正常贷款存在高昂税费，前海中金的销售人员公开表示，为规避税费，采取与银行合作，帮客户做抵押贷，利率上浮 20%。

正常贷款多出百万税费

尽管该项目今年才入市销售，但实际上2006年该项目已取得现房销售许可证，北京市住建委网站信息显示，该项目所有楼栋均已售罄。那么，为何现在该项目又开始销售了呢?对此，销售人员表示，当年开发商以酒店公寓的形式自持了其中一栋楼，现在决定散售，目前该项目可以理解为二手房出售。正因房屋交易走的是二手房买卖的流程，在税费环节，除契税外，还会产生营业税及个税等。

在二手房买卖合同中，网签价格和实际成交价格之间有着较大的区别。所谓的“网签价”就是指在网管局系统里体现的成交价格，现在房产交易都要进行网上签约。网签价不能低于房管局要求的区域最低过户指导价，此外，网签价通常比实际成交价要低。但是，网签价格是用来计算缴税额和贷款额的价格基数，较低的网签价格意味着税费较低，但可贷款额度也会相应降低很多，购房者承担较高首付款。

以前海中金公馆一套60平方米的一居室为例，过户指导价约3万元/平方米，网签价格仅180万元，可贷款额度仅126万元。房屋实际成交价格约500万元，那么购房者首付款就要到374万元。

若是网签价格为500万元，则可以正常贷到350万元，但是也会因此产生约120万元的税费，因为前海中金承诺承担除契税之外的所有税费，因此网签价格肯定要做到最低。

购房贷款变成抵押贷

既然网签价格为180万元，又如何保证购房者可以贷到350万元呢?该项目销售人员表示，前海中金与中信银行合作，为购房者做抵押贷，保证购房者能够贷到总房价的七成。如此看来，客户购买房屋本应走的购房贷款却变成了房屋抵押贷。因为抵押贷利率较高，购房者若贷款购买此项目，利率标准是基准上浮20%。

所谓个人房屋抵押贷款，是指借款人以本人名下的房产抵押，向贷款银行申请用于个人合法合规用途的人民币贷款，包括个人购房、购车、消费、经营及其他合规合法等多种贷款用途。

对于房屋抵押贷利率的问题，一位长期从事房地产交易的业内人士表示，一般来说，房屋抵押贷款的利率标准是当时商业贷款基准利率上浮20%起，各个银行的标准不太一样。尽管前海中金公馆项目与中信银行合作，为购房者提供抵押贷，贷款利率上浮20%在抵押贷业务上并不算高，但这也加重了购房者的还贷压力。

以贷款总额350万元计算，正常房屋商贷基准利率、贷款年限30年、还款方式等额本息来算，月均还款额为18575元;若是贷款利率上浮20%，其他条件不变，月均还款额高达20715元。

项目主动签“阴阳合同”

因地处中关村腹地，区域十年来几乎无新增商品房住宅项目，前海中金公馆的入市备受市场瞩目。但不得不说的是，该项目本身存在的产权年限缩水、车位配比严重不足以及贷款利率较高等问题，成为制约项目销售的几大短板。

尤其是贷款问题，不仅是利率上浮，贷款额度的不确定性以及合同的签署都存在一些疑点。上述业内人士表示，一般来说，房主持有房产证满两年才可以申请房屋抵押贷，购买前海中金公馆项目的话，这一点如何操作是首要问题。其次，如何保证贷款额度?房屋抵押贷的贷款额度一般为房屋评估价格的六成，而评估价一般还低于房屋总价，前海中金给购房者的承诺是可以贷到房屋总价的七成，这一点能否实现存在一定的不确定性。

此外，购房者在签署购房合同时，还会多出一份抵押贷的合同，这与一般购买二手房的流程有较大区别，购房者需仔细鉴别，以免因合同中的不确定因素，而承担不必要的损失。