楼市冰封价房拐头 楼市抄底之纠结

曾经一路向上狂奔的房价终于出现了快速掉头向下的迹象。国务院总理温家宝近日提出，“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归”。一时间，对于今年我国房地产市场的走势，人们又有了新的猜想。

1月31日，国务院总理温家宝主持召开国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大五次会议审议的《政府工作报告》(草案)，提出“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作”。这是自2009年本轮楼市调控以来，温家宝总理第五次提及促进房价合理回归。一时间，对于今年我国房地产市场的走势，人们又有了新的猜想。

楼市冰封

“买房吗?靠近地铁的好房子，价格实惠。绝对值啊。”2月1日，在北京市一家房屋销售中介门店门口，工作人员小张热情地向过往的行人发放楼盘宣传广告。“现在楼市确实很冷清，几个月都不一定能卖出去一套房，只能靠介绍租房赚点钱。”小张向记者透露，其门店最近一个月的交易量比上个月起码下降了50%以上，而且近几个月来在一直下降。

21世纪不动产向本报记者提供的数据显示，2011年北京、上海、深圳3个一线城市的年度总成交量(新房+二手房)分别为18.5万套、20.4万套、9.8万套，同比分别下降31.35%、9.75%和38.15%。二手房成交量最能反映楼市行情，2001年北京和深圳二手房成交量同比分别下跌37.92%与45.60%，上海二手房成交量同比下跌幅度较小，为2.33%。

而今年以来的楼市行情延续了萎靡态势。北京中原市场研究部统计数据显示，1月份受到春节及调控的影响，全国包括北京、天津、上海、广州、深圳等20个重点城市在内的房屋成交量出现了明显的下滑，环比全部下调，总成交仅48368套，环比2011年12月份的114380套，总成交量下调了57.7%，同比下调幅度也超过50%。

北京市住房和城乡建设委员会公布的数据也显示，2012年1月，北京市二手住宅网签成交量为2934套，相比2011年12月的成交量，大幅下降了77.2%，创2008年11月全面网签以来39个月历史最低。

价房拐头

萎靡的成交量终于开始影响开发商和二手房持有者的心理预期，曾经一路向上狂奔的房价终于出现了快速掉头向下的迹象。中原地产向记者提供的数据显示，1月北京市各城区房价普遍下降，且下降幅度呈扩大趋势。

“你看看这套星河苑的房子，紧靠着地铁四号线，业主着急出手，目前价格大概每平方米在2.1万元左右，这个价格比起前几个月已经下跌不少了，我记得去年同等区位、类似户型的房子开价起码要每平方米2.4万元呢。”上述房屋销售中介工作人员小张从电脑上调出一套房屋的图片，向记者展示。星河苑位于北京地铁四号线公益西桥站附近，北京城区南四环与南三环之间，记者近日走访了该区域周边的包括21世纪不动产、我爱我家、链家地产、鑫尊地产的几个门店，了解到以前在这个位置附近的楼盘除了东亚三环中心因为是商业立项，只有四十年产权而价格较低外，其他的楼盘二手房均价都在每平方米2.5万元左右。记者了解到，目前该区域挂牌出售二手房的业主普遍调低了价格预期，每平方米的售价起码都比2.5万元降价一两千元，有的急于用钱的业主挂牌价更低。

记者通过现场走访、网上调查等方式发现，北京市三环甚至二环区域一些较老的小区二手房价格已跌至2万元每平方米的大关。比如南三环福臻家园一套118平方米的房子，单价每平米19748元;位于东南二环与三环之间方庄区域的芳林苑小区，一套96平方米的房子总价为195元，折算单价每平方米2万元左右;同样位于方庄的芳城园小区，一套96平方米的房子挂牌价200万，折合每平方米2万元左右。

相关机构的统计数据也显示，大中城市房价下跌的迹象已经显现。1月18日，国家统计局发布的2011年12月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有52个，持平的城市有16个。与11月份相比，12月份环比价格下降的城市增加了3个。环比价格上涨的2个城市中，涨幅均为0.1%。与上年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有9个，比11月份增加了5个。涨幅回落的城市有55个。12月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有60个。

中国指数研究院近日发布“百城价格指数”也显示，全国100个城市今年1月住宅均价为8793元/平方米，比去年12月下跌0.18%，连续第5个月环比下跌。“百城价格指数”一组调查数据显示，国内十个主要一线城市1月住宅均价为15565元/平方米，比上个月下跌0.15%。

抄底时机

对于近期内房地产市场的走势，上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析，温家宝总理的表态延续了中央经济工作会议精神，给今年楼市走势奠定了方向。“巩固房地产市场调控成果”，说明调控效果已初步显现，还须防范房价反弹，仍需巩固调控成果。“抑制投机投资性需求”，点出了当前调控重点，将通过调整普通商品住宅标准、放松房贷等来保护首次置业需求。“逐步完善”，则意味着限购、限贷等措施将会慢慢调整，今年可能会出现一些松动。

杨红旭认为，在中央一再坚持调控政策不放松的背景下，政策面短期内较难松动。“预计上半年房价还将保持下跌态势。一季度市场处于年内最冷状态，二季度住宅成交量可能出现反弹，但价格很难由跌转涨，毕竟调控政策从紧、企业资金告急、市场存货高企等因素让房企面临严峻考验”。

不过一贯鼓吹房价会继续上涨的中国低碳产业联盟房地产分会会长陈宝存则在微博上表示，房产市场低谷后将会暴涨，迎来一个前所未有的景象，在未来5年内将会翻一番。“大家攒钱准备抄底啊。”记者的朋友肖先生日前在QQ上写道：“我准备攒点钱，今年抄底买房，这可能是未来几年最好的买房时机了。”“今年真的是买房的好时机吗?”有类似想法的张小姐告诉记者，她准备改善一下居住环境，买套更大的房子，已经对地段、楼盘进行了考察，但她对是否该今年买却很犹豫，“不买，怕明年上涨，买，又怕明年还继续跌。”

北京中原地产市场研究部总监张大伟预测，预期成交量的冷淡有可能延续整个农历正月，可能到2月中旬随着低价供应项目的增加，成交量才可能恢复到去年下半年的平均水平。成交量低迷，价格进一步下调。从成交结构看，市场需求仍将以首次置业者为主，中低价的普通住宅依然会占据成交量的主体。“楼市从目前数据来看已经进入了明显的下调周期。作为调控政策执行力度最大的一二线城市，房价下调的项目和幅度也领先全国，目前来看拐点可以说已经明显出现，预期在6-12个月内房价还有可能有10-20%的下调空间。”张大伟说。

对于购房者是否该抄底的议论，世联地产董事长陈劲松的一则微博颇为耐人寻味：“抄底?人人都想抄底，但难在选时。底太长，你不敢抄;底太短，你抄不到。如果说房地产价值准则是地段、地段、还是地段，那么房地产价格准则是时机、时机、还是时机!但抓时机不能抓一个点，而是时间段。”

◆ 延伸阅读

温总理两年5次强调促进房价合理回归

2010年2月27日 温家宝总理在中国政府网与网友在线交流时表示，有信心使房价能够保持在一个合理的价位。2010年12月26日 温家宝总理在中央人民广播电台与听众进行交流时表示，“在我的任期内，一定要使房价能够保持在一个合理的水平”。2011年5月1日 温家宝总理视察北京保障房，重申使房价回归合理水平时说，要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的。2011年11月6日 温家宝总理在俄罗斯圣彼得堡发表谈话表示：对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫的动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。2012年1月31日 温家宝总理主持召开国务院第六次全体会议时提出，巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。