限购政策下的定金是否可退

案例：9月底，南京市民李先生在栖霞区一楼盘购买了一套商品房，根据当时政策，首付比例为35%，李先生已向楼盘支付了79.70万的首付款。后来由于10月5日南京市政府办公厅下发关于进一步加大房地产调控力度的通知，导致李先生要付的首付款比例由35%上调至50%，根据新政李先生还需要增加34.46万的首付款，李先生无法承受这么多的首付。据此，李先生向市长信箱提出退还房款的请求，后上级转办到栖霞区工商局处理。

处理：接到该工单后，栖霞区工商局工作人员分别与投诉人李先生和被投诉人取得联系，核实了情况。经过对双方的沟通协调，该楼盘同意退还李先生的购房款，李先生对于退款的时限提出了自己的诉求，该楼盘表示其内部审批流程需要15个工作日，后经栖霞区工商局工作人员多次上门、电话联系督办，李先生目前已顺利收到其退还的购房首付款。

分析：新政出台后，消费者购房受到明显影响的主要存在两种情况。一种情况是限购。在政策出台前购房者是有购房资格的，但因为政策出台，购房者丧失了购房的主体资格。此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力。根据《合同法》规定，因限购导致无法履行合同的当事人，可以向对方主张解除合同，并且不承担违约责任。另一种情况就是限贷。即政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制，从而影响了购房者的履约能力，导致合同不能履行，此种情形属于《合同法》上的情势变更。同时依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，购房者因为首付条件的提高，无法履行合同的，可根据上述司法解释的规定，主张解除合同，不负违约责任。