北京山水蓝维小区精装修新房问题多 消费者很闹心

【导读】消费者购买北京山水蓝维小区的精装修楼盘，收房后发现地板下陷、甲醛超标，电梯突然故障，饮用水散发刺鼻气味，各种问题层出不穷。和开发商多次沟通，解决问题进展缓慢。《天天315》本期聚焦：闹心的新房。

据报道，拥有一套属于自己的房子，原本是一件开心的事。然而，北京的吕女士最近却因为房子的事情很闹心。她购买的房子是位于北京市北五环的山水蓝维小区38号楼，这个楼盘是属于比较高档的小区。当初开发商承诺2014年的下旬可以交房，但是一直拖到了今年的6月底，房子才正式交到吕女士手中。

吕女士遇到的第一个问题就是，因为开发商延期交房，要返还吕女士一部分钱款，但到现在还没有返还。

吕女士：我们的房子在那个红军营东路的山水蓝维，是2008、2009年买的房子，当时样板间已经出来了，我们全款买的房。它当时说是两年之后可以交房，结果一直推，推到今年6月30号才交的房，我们全款给的利息钱到现在也没有给我们。它都打好欠款收据的条子，现在一直没有给我们这个钱。

当初在买房的时候，开发商说因为小区是封闭式管理，都采用地下停车的方式，小区外面是没有停车位的。因此必须购买地下车库。可等收房之后，吕女士才发现，小区外面还是可以停车的。而且她当初购买车库所签订的合同，属于租赁性质。也就是说，吕女士花了将近40万购买的车库，只有20年的使用权。于是吕女士想把车库退掉。这也是吕女士遇到的第二个问题。

吕女士：当时收房的时候，它告诉我们要买地库，说没有地方停车。这个地库每一家买的价格不一样，我们是花39万买了这个地库，其实我们小区外面还是可以停车的，它当时说这以后停不了车。因为这个地库没有产权的，纯租给我们，而且只租20年39万，还要每个月交150块钱的管理费，我们说干脆退掉以后再租吧，它也同意了，手续也办完了，现在钱都一直没有给。我们问他，他就一直说会给的，一直是无限期在等待。

尽管开发商已经同意退回购买车库的钱，但是始终没有给出退款的具体期限。而更令人气愤的是，房子本身存在的问题更多。

吕女士：好不容易收到房子了，我们现在这个房子所有的大理石地面和木地板地面都有问题。大理石地板原来有洞，注胶之后，现在胶都开了。我们的木地板怎么擦都擦不干净，都有一层白的东西。我们的电梯也总是出事故，就是突然掉下来。大大小小很多问题。还有我们这个房子里面甲醛都是超标的，水也非常有问题，现在已经根本没有办法使用了，因为我们家的水有一股味道，像巴氏消毒水的味，也像大理石胶的味道，也像什么铜锈的味道，说不好什么味道，我放了三天三夜还是这个味道。入户的水源是没有味的，可能是我们家下面的水管有问题。我8月7号跟物业讲让他们解决，一直到现在没有给出方案来。

邢女士是吕女士的邻居，她家里的情况和吕女士有相似之处。邢女士告诉记者，当初购买房子的时候，开发商和她签订的并不是购房合同，而是借款合同。也就是说，邢女士先支付房款的一半，等到房子建成的时候再交付另一半的钱。还有一点值得注意的是，房子属于精装修，而邢女士购买的这套房还是样板楼。也就是说，样板房早在2009年左右就已经建好了。经历了好几年的时间，房间里的装修出现问题，也就不足为奇了。

邢女士：我的房子是2012年10月份跟开发商交了这个房子的50%的房款，开发商给我出具的是借款合同。这个房子2009年已经盖好了，这个房子本来可能是8层，然后他非得修成一个九层，因为它属于违建，房本一直没批下来。因为我买的是精装，开发商一直号称是一平米5千块钱的装修。到今年4月份，我们才履行完网签的手续，整个房产的手续办下来。它属于样板单元，从2010年就装好了，买这个房子的时候，我确实看过，除了厨房的橱柜没有以外，剩下都是装好的。交待这个过程目的是因为它的房子装修确实很多年了。

给邢女士带来最大困扰的是房子的地板。因为经历长时间的暴晒，有些房间的地板已经出现了很大的缝隙，而且地板上总是有一层擦不掉的污渍，无论用什么方法都擦不掉。

邢女士：我们家刚开始发现的问题最主要木地板，收房那一天，我说你看我们家地板的大缝子都能放下去一块钱的钢镚了，我说这个太大了你得帮我调。然后我的那个卧室，因为我家是把边户型，我的卧室是一个半圆的，咱们都知道那个木地板如果没有窗帘这么晒的话，它就会变形，虽然它不能放下一个一块钱的硬币，但是放下一个一分钱的硬币肯定是没问题的。我收房的时候我就特纳闷，因为那个地板亮的特别不正常，它那个明显打蜡没干，但是收房又是一堆人，你得检查，所以都上了屋地了，这个地上就全都是脚印，我当时在想可能能擦下去，就没太留意那个地板。我们后来搞卫生的时候，无论请多专业的保洁，包括我自己擦，擦了4、5遍以后，我发现不对，这个人踩完的脚印就跟印章一样印在那上面了。

除此以外，最关键的问题，还是供水。吕女士和邢女士家里都出现了同样的问题：水管里的水总有一股非常难闻的气味，别说喝了，闻一下都觉得很难受。

邢女士：因为我保洁的时候，我也经常用水，我就老觉得我的手特别特别涩，一放水它的味道是一股一股的，每次保洁完我就觉得比平常干活累。我之前没太注意，后来有一次保洁到我们家，说你们家有味吗，我当时想着我说可能吧，因为那段时间还在说地板的事，就没太注意。等着把地板换完了，再用的时候，我就发现放到桶里面的水能砸出巨大的泡泡，那个味道甭提了。我当时就把装饰的人叫来了，我说你看看吧，这个水怎么了，他一闻他也晕了，他也不太敢动，他就说你们家这个味道可能是最大的。后来我才知道水有味，我们发现两个卫生间和一个厨房全有味道。

出现同样问题的还有业主付先生。付先生说，其实房子在收房的时候有非常多的问题，但是因为着急入住，很多问题都是自己花钱来解决的。但是水的问题是大事，如果水的问题不解决，这房子根本没法住。

付先生：整个二期收的这个房子，交房的时候，来我们的前面收了，并且是先把那个物业费什么的交完了以后才能收房，收房的时候房子有很多问题，6月份就收了，到现在为止还有好多细节都没有处理。现在房子遗留下来可能就是水的问题了，之前开发商一直没有处理，然后拖了好几个月，我又着急住，所以我就自己找人尽量处理。有其他的住户，可能收房以后房子有空气质量超标的问题，好像超标挺严重的。我这个房子前两天做了一个除甲醛的，水的问题开发商没回应，我们只能找到物业，物业说他们一直在排查，都排查了大半个月、一个月了，也没有说出有什么原因，但是它说好像其他楼没有出现这个情况，就是我们这个单元有这个问题，水的味特别重。每一次过来看一看说尽快处理，但是没有下文了。

当时在收房的时候，邢女士等业主都向开发商反映了问题。但是开发商告知，这一切问题都由物业来解决，他们不管。

记者随后也联系了山水蓝维的物业部门，工作人员说，有关吕女士和邢女士反映的问题，他们一直在积极跟进，但是因为问题比较复杂，他们一直在排查原因。一旦原因确定会立刻施工解决。

物业：一直在给他解决这个事，有些事情解决完了，有些事情正在解决。我们昨天去他那他不在，他把他妈叫过来了。

记者：这水有味是什么问题造成的?

物业：水是管子的问题，不是水质的问题，这个事情我们需要了解，咱们不能说出了问题啥也不管。这个过程一直跟他们有沟通，可能时间有点长，因为这个东西比较复杂。

记者：另外我想问一下这个水是只有二期这个楼有问题是吧?

物业：不是，就是这几户在装修的时候有一些问题。我们现在已经推断出来原因在哪，但是不能确定。实际上一直在给他们做试验，它提出问题，我们不能说在它家做试验，大锤去抡那个地板。我们一直在做试验，在找源头，想办法最后锁定几个原因，欢迎业主去现场去看，我们不会藏着掖着，水的问题是头等大事。

好不容易买到自己心仪的房子，但是收房的时候却遇到各种问题。比如说，地板下陷出现裂缝、电梯故障、水管里的水散发刺鼻的气味等等。和物业沟通，但是事情进展的非常缓慢。那么针对这种问题，业主应该怎么样来维权?

北京市消费者全权益保护法学会理事芦云，北京潮阳律师事务所胡钢律师针对相关问题做出了评论。

经济之声：有业主说，当初买房子的时候签订的不是购房合同，而是借款合同。从法律上来说，购房合同和借款合同有什么不同吗?

胡钢：应该说借款合同中交易的标的物主要是钱、货币，而购房合同的标的物相对讲就是房屋，它买卖的东西本身差别很大。这类情况也是比较常见的，我们专业上把它认为势民间借贷合同与买卖合同混合的情景。

经济之声：能不能理解它是集资建房?

胡钢：不能简单这么理解，实践中这种情况比较多。很多时候双方因为借贷，一方担心另一方无力偿还债务，它有可能签订借贷合同，在这之后签订一个房屋买卖合同。最高人民法院刚刚发布的关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定和司法解释，专门强调这一类案件本身政策性比较强，所以要防范虚假诉讼，同时要健全三保规范，促进我们的经济健康发展，保护正常的交易。目前来说，未来法院的处理原则，像这种情况，未来借款人不能还款的，出借人要求履行买卖合同的，人民法院就按照借贷关系审理这个借贷的问题，但是法院关于借贷案件的判决生效以后，借贷人还不履行确定的金钱交付的偿还义务，那么出借人可以申请拍卖房屋来偿还债务。这两个是不太一样的，但是本案一个特点是签了借款合同，后面又签订了一个商品房买卖合同，而商品房买卖合同已经实际履行了。这个交易至少从结果上来说，是符合法律规定的，这对交易双方比较公平的。

经济之声：那么这房子买到之后和一般购买商品房能享受同等的权利吗?

芦芸：从这个合同本身来讲，借款合同和购房合同这两个是完全不同性质的合同，正是基于实践中有一些政策的原因出现这样的案例，最高法出了一些规定和司法解释，在这个过程中，要判断一个问题，不管是哪个合同，大概履行到什么样的情况，然后判断合同本身的性质，如果说它只停留在借款合同，那么我们认为它没有后续关于商品房合同的履行，那么这个时候可能更多倾向于按借款合同去处理，如果说它已经慢慢履行了，而且购房的大部分权利义务也已经履行了，相关的手续都办完了，那这个时候我认为就应当按照商品房买卖合同共享双方的合同和义务。

经济之声：签这样的合同会带来哪些问题?

芦芸：这两个合同本质不同，也就是说签合同的消费者会面临很大风险，也就是说你签的是一个借款合同还是一个购房合同，你在合同中所享有的权利义务和风险是不一样的。

经济之声：如果说消费者签订这样的借款合同承担了一定的风险，那么相应的卖出方也就是房地产商，它肯定会从合同当中得到很多的好处。它可能会有哪些方面是受益的?

芦芸：合作建房也好，集资建房也好，以前也出现过类似的案例，现在其实没有明确的法律定性。大家也讨论过会不会出现非法集资的问题，包括商品房实际履行过程中会不会出现问题，包括房屋本身的性质，到底是按商品房算，还是按照经济适用房，还是按什么性质去算，目前来讲没有一个明确的定论，还有就是在建全了之后，你的房屋面积、包括价值后续会出现一系列的问题。我想这对于消费者来讲，是一个很大的风险考验。

经济之声：业主吕女士谈到，因为延期交房，大概开发商需要给他们支付10万块钱左右的违约金，开发商一直说这个钱会给的，会给的，但是到现在都没有拿到。我们的消费者能不能拿到，这个可能性有多大?

胡钢：如果合同有明确的约定，特别是如果房产商有一个单独的还款协议的话，那么消费者完全可以积极和房产商进行协商，要求它立即履行协议约定的义务，如果还是不履行的话，那么应该及时予以诉讼。请注意诉讼本身也是有诉讼时效的。

经济之声：我们也曾经很多次的讨论过，全国各地的好多房产公司都曾经出现过车库的产权问题。车库本身，消费者到底有产权还是没有产权?

芦芸：这个车库的问题不能一概而论，因为有一些开发商在建设初期，对车库是有规划的，这种情况下车库是有产权的。还有一部分它占用绿地，并且在小区划车位，这种情况下，这个车位更多用租，不能具有产权了。

经济之声：吕女士的车位是她花39万买的，除此之外她还要交150块钱的管理费，而且这个车库现在只有20年的使用权，她这个合同签的合规吗?

芦芸：我觉得吕女士这个车库存在两个问题，第一个问题就是她买的时候，开发商跟她说外面没有停车，你只能购买我的地下车位，实际上在他们入住之后发现外面可以停车，这个里面是不是有涉嫌欺诈或者涉嫌虚假宣传，导致消费者做出错误的判断。第二个问题，她在买的时候，开发商是不是如实告知消费者说你买的只是使用权，还是说告诉消费者将来我们会怎么怎么给你办相应的产权。如果他当时说我卖给你是车库的产权，那事后消费者发现我只有一个20年的使用权，这无疑就构成一种欺诈，这个时候消费者可以依据当时与开发商签订的合同向他主张相应的权利。至于管理费，正常来讲我们对于车位就是收一个租车费，购买的话，如果确实物业提供了相关的服务，比如说包括清洁、包括一些必要的设施设备，它可以适当收一定的管理费。

经济之声：如果开发商涉嫌欺诈销售的话，可能这个问题不是简单的退给她39万的问题了?

芦芸：没错。如果它的定性是商品房的话，我们商品房有一个相关的司法解释，就是说你在起初销售的时候，你所承诺的绿化、停车位，包括物业，如果事后实际与承诺有差别，而且差别很大，足以影响到消费者的选择和购买的话，这完全可以构成一个非常严重的违约。可能正是基于这种人车分离，我考虑到安全我才会买你的房子，如果不是这样的话，我可能不会买呢。对于这一点，可能基于不同的消费者影响程度是不一样的。所以如果说确实对消费者的购买构成了严重影响，它就构成了欺诈。如果构成了欺诈，应当按照消法或者商品房买卖的相关规定，开发商要承担更加严重的责任。

经济之声：邢女士买到的是样板房，这个样板房好像还是一个违规建筑的房子，所以很长时间拿不到房产证。然后因为这个样板房在售卖之前就要开始向公众开放，所以它大概是2009年已经装修完成了，到消费者正式收房的时候是2015年6月份了，这个时间非常长。在这种情况之下，如果是消费者购买的样板房出现问题，开发商有没有义务帮他处理问题，还是说消费者要为此付费?

胡钢：购房人在和房产经营者申领合同的时候，这个房屋的现状是怎么样，双方是否有一个明确的约定。如果除了这个地板还有内装修的情况，如果是已经确认了，那么相关的责任就主要是按照合同约定，看看它保修的时间是多久，同时保修义务是否直接转移给了相关的物业企业，按照合同办就可以了。

经济之声：无论是邢女士、吕女士、还是付先生的这些问题，他们都曾经向开发商反映过，开发商给他们的话就只有一句，就是现在的这些事我们都不管了，归物业管，你们去找物业吧。那么，物业在这个过程当中承担什么样的法律责任?开发商把一切的责任要求物业承担合理合法吗?

芦芸：首先对于物业来讲，它是开发商的前期物业还是后面经过业主大会换了，如果是开发商的前期物业，那么因为一般在买房子的时候开发商已经确定了前期物业，这个时候按照房屋所出现的问题，履行相关维修的责任。如果说后期业主把物业公司换掉了，换了一个新的公司，这个时候物业公司承担相应的责任。对于物业公司和开发商之间需要承担什么样的责任，这里还要分两个说。对于房子的责任来讲，它可能包括主体建筑的责任，比如说房屋的大梁、管线、隐秘的一些工程，这肯定是房屋的主体工程，这个维修责任肯定是在开发商手里面。对于这个房屋已经交了房了，业主入住了，后续产生的一些有关物业方面的，比如说楼道门开不开了或者小区绿化有什么问题了，这可能是后期物业的问题。所以要理清产生了什么样的问题，然后再去追责。