小区内停车管理混乱 停车费却不降反涨业主成待宰羔羊

11月22日，据经济之声《天天315》报道，山西长治市东方360小区多位业主近日向《天天315》栏目组反映，小区内长期存在停车管理混乱问题，管理无序而停车费却不降反涨，不少业主为此十分焦虑，担心交了停车费后仍旧无法踏踏实实停车，不交，又怕别人抢先租光车位，自己无处停车。

业主王先生告诉记者，2013年小区入住率达到百分之百的时候，小区物业通知大家，地面车位租金是每年1500元，数量有限，先到先得。但交费后没多久，业主们发现，小区内停车管理混乱无比，明明是固定车位，车位上喷印有车牌号码，可车位还是总被别人占用，物业对此也不管不问，后来，业主们就不再续交停车费。

物业见没人交费，就擅自把收费方式改为：任何车辆都可以进入小区内停车，每进一次交1元钱。这样一来，收费倒是变得公平有序了，但小区业主没地停车了;之后没过多久，物业又通知，为缓解小区业主停车难问题，可以为业主办理月卡，每月40元。但交钱后，业主们发现，办了等于没办，因为物业不仅对业主发放了月卡，小区外人员交40元也能办临停月卡，月卡的发放数量早就超过了停车位的数量，业主依旧没有地方停车。

如此来回折腾，管理无序的根本问题却一直没解决，近期物业又贴出通知，说是为严管小区停车乱象，小区院内，将设立300个固定车位，每个车位的车辆停放服务费是每年800元。这次业主们终于坐不住了。

业主：我感觉这个太离谱了，附近小区也挺多的，比我们高端的小区也不少，但都没有像我们收费这么高的，刚换了物业经理，他这么干。

大部分业主觉得收费不合理，但又不清楚该收多少，也不清楚该由谁来给业主一个明确的说法。

业主们还反映，小区不止停车费涨得不明不白，还有一项收费他们也认为不太合理。今年11月12号，和物业收费通知同时贴出的还是关于小区门禁卡收费的通知。物业人员说，为加强小区管理，小区内部环境执行全封闭式管理，业主需领取门禁一卡通，每户只能领取3张，3张以上，每张收费20元，丢失门禁卡，补办是50元一张。业主认为，物业无权擅自安门禁系统。

停车费上个月还包月40元，每年也就480，11月为什么突然涨到每年800元?停车费定价前，安装门禁系统前有没有和业主商量过?记者昨天向负责这个小区物业管理的浩鹰物业公司核实相关问题。物业公司的人说。涨价是为了严管乱象。

记者：现在停车费是涨到每年800元了，是吗?

物业：停车费800块钱，现在不办这个了，好多业主不同意这样。

记者：这个通知不是还贴着吗?11月12号才贴的。

物业：那个通知是贴的，也收了多少户了，好多业主不同意这样，我们领导暂时不办这个了。

记者：为什么突然涨到800了?

物业：主要是车越来越多，外来车辆太多，都是临时的，一块钱就进来了，总不能一个一个问人家你是干嘛的。外来车辆进来，一停停好几天，把车库门都挡住了，也找不到车主是哪的，查也查不到。咱们包月40块钱，里边都有信息，就知道是咱们小区的车，但包年480元，没有固定车位，还是随便停，还是会占别人的车库，都没有规划。为了防止挡住人家车库，我们规划了300个车位，然后收800块钱保证你有车位。

记者：小区内的停车位是对外开放的，谁都能过来办这个月卡是吧?

物业：对。

记者：办了月卡以后，停车位也没有固定的，只要有停车位你停就行，如果没有，你就没地停。

物业：对，没地停了。

记者：小区内一共有多少个车位你们应该心里有数，有多少个车位就办多少包月的停车位，怎么能谁来办你都给办?

物业：咱们小区如今每家每户好多辆车，一家办三四个40块钱包月的，情况还是这样，主要就是小区的车太多，弄不了。

记者：交了800之后也出现这个问题吗?

物业：交了800以后就绝对不让其他车辆进了，原来我们想着是这样的。就是想管理的严格点，可这儿的业主都不同意。

面对物业方面的说法，业主们则担心交钱后仍然无法踏实停车。他们认为，要解决以上问题，当务之急是尽快成立业委会，通过业委会去和物业对话，协商，或者改聘物业公司，打破"一盘散沙"的维权困境，但在实际操作中，组织者发现，想要成立业委会困难重重，最让人头疼难解的问题是，小区人太多，大部分业主还存在对物业管理法规不了解，抱有从众心理，权利意识淡薄等问题。

来关注另一个案例。

河北奥林第一城小区业主向《天天315》节目组反映，他们小区也是长期存在停车管理混乱问题，小区经常出现车辆停放在车位被划伤、刮蹭，物业从来对这些问题都采取的是不管不问的态度，这一点和上个案例中提到的小区相同。和上一个小区不同的是，他们小区的停车费在去年年底涨过一次，每年一千多元，业主维权后，当地监管部门通知物业暂时停止收费，等和业主还有居委会协商出合理的价格后，再继续收费，谁知今年，物业在没有和业主协商的情况下，又擅自贴出公告说要收费，虽然这次停车费是比上次降了一半，但业主对物业的做法还是不太满意。

业主：河北省张家口市经开区的一个小区名字叫“奥林第一城”，2015年11月底的时候强制收费。收了费车可以进，但是在小区院里车子常被磕碰或者剐蹭。去年11月底交完费时，一些经开区的领导又到现场解决这个事儿，最后的答复就是暂时不收费，等到物业和业主、居委会商量过了以后，觉得收多少钱合适再收费。但是到目前为止，这个问题一直都没有得到解决。今年的费用降到450元，没有跟我们的业主或者代表去谈，就是他随口要，现在400来块钱，人们并不觉得贵，主要的问题就是既然你收停车费，你要对车负完全的责任，但是它不给你负责任。

业主还介绍，小区成立业委会困难重重，13年开始筹建，至今还没有成立，记者从小区物业那里核实时，却得到了这样的答复，通知收费前，和小区内14个业主代表协商过停车费价格，是商量后，才公开张贴的通知。

物业：一年400块钱，不带锁。

记者：我问一下您，之前不是说这个停车费是暂时不收了?

物业：谁说的?

记者：有一段时间业主意见特别大，不是说暂时不收了吗?而且说如果要收费，肯定要和业主商量好再收吗?

物业：那是去年12月份的事儿，咱们和14户业主都开了业主代表会，征求了大家的意见，确定定了400，这是全体业主定的。原先他们说收的有点多，现在一天收一块多。

记者：如果交了这个停车费，车辆发生了刮蹭怎么办?

物业：我们给你调监控。

记者：如果车辆被刮蹭或丢失，是你们负责到保险公司统一理赔是吧?

物业：对，业主可以报警，我们协助给你提供证据，你要是不交停车费，停到别的地方，我们摄像头能看见我们也不给调。

小区没有业委会，那14个业主代表是谁选出的?能否代表全体业主?小区内停车收费是否合理?该收多少?该由谁来给业主一个说法?为何在有些业主看来，这已经成为了一个无解的难题?关于这一话题，社区维权专家陈凤山和北京潮阳律师事务所律师裘叶共同进行分析与讨论。

经济之声：案例中这两个小区物业的做法是否属于不合理乱涨价的行为?判定依据是什么?

陈凤山：毫无疑问这两个小区的物业公司涨停车费的行为肯定是错误的。一般来说，小区的停车费有四种定价方式：第一种是政府定价;第二种是开发商和业主在购房合同当中进行约定。这两种方式都是特别针对没有建立业委会的情况。第三种是业委会建立起来之后，由业委会召集全体开会，由业主大会做出决议，确定停车费的价格。第四种就是由业主们共同决定，在更换物业公司时，大家要在物业合同里约定停车费的价格。刚才这两个小区物业公司自行定价的行为是错误的。

一般在没有业委会的情况下，维权其实是很难的，只能治标不能治本。如果某个业主或者一些业主去政府部门投诉或者去法院起诉，他们也只能解决一段时间内的问题，但无法从根本上解决物业公司乱收费的问题。

裘叶：关于停车收费的规定一般是被包含在物业服务项目里面的。如果我们前期有物业合同，关于物业费的收费标准会在物业服务的合同中有所约定。当时这两个小区可能没有成立业主大会，在没有业委会的情况下，业主的依据可能就是当时与开发商签订的购房合同。如果物业公司单方面要涨价，物业公司就需要经过业主的同意。如果业主不同意，业主可以与物业公司进行沟通，或者是通过诉讼的方式要求它继续履行合同。而且物业公司如果要突然涨价或者变更服务价格，它需要给大家一个合理的理由和解释，让大家来协商。

无论是物业管理条例还是住建部出台的业主大会和业主委员会的指导规则都明确规定，物业服务内容、标准以及物业服务的收费方案等事项都是由全体业主共同决定，不是物业公司单方说了算。

但是在实际操作过程中，业主的权利相对会小很多，如果有业主委员会，由业主委员会出面与物业公司进行协商，结果可能会更好，但是业主个人的力量会小得多。

经济之声：以上提到的两个小区都存在停车管理混乱问题，大部分业主现在都不愿意缴纳停车费，怕日后仍旧无法踏踏实实停车，但不交，又怕别人抢先租光车位。业主们该怎么办，怎么处理车位问题?

陈凤山：一方面是要治标，也就是投诉或诉讼。这只能解决短期的矛盾。另一个是治本，也就是成立业主大会，选举业主委员会，由业主委员会代表业主去和物业公司沟通。如果物业公司拒绝，就由业主大会来确定价格，如果它还不同意，咱们就解聘他，选聘新的物业公司。第三，现在很多业主选择忍气吞声，但是这是对自己权利的漠视，这种做法只会为自己造成更大的伤害。

经济之声：物业公司收了停车费，它应该承担哪些的责任和义务有哪些?

裘叶：首先，物业公司收取了停车费，随后业主把车停到了物业公司的管辖范围内，如果车辆出现了问题，业主需要举证车是停在物业公司的管辖范围内时发生了问题，物业公司需要弄清楚这个问题到底是由谁造成的。在这种前提下，由谁来承担责任可能在法律上划分的比较清楚，但前提是业主与物业公司之间要有一个停车管理的合同，合同当中要约定业主每个月交多少钱还有物业公司的职责范围。第二，物业公司既然收了费，它就应该履行相应的管理职责，什么是所谓的管理职责?它应该找人看护车辆，避免其受到外来的影响等。第三，你还应该有一个相应的安全管理的义务。现在很多小区的物业公司会安装摄像头，或者是采取其他方式记录下车辆的进场和出场情况。总的来说，首先你需要合同，合同中要约定双方的权利义务，然后再根据具体的情况去判断责任应当由谁来承担。

经济之声：河北奥林小区业主介绍，他们成立业委会也是困难重重，13年开始筹建，至今还没有成立，记者从小区物业那里核实时，却得到了这样的答复，通知收费前，和小区内14个业主代表协商过停车费价格，是商量后，才公开张贴的通知。小区没有业委会，那14个业主代表是谁选出的?能否代表全体业主?

陈凤山：首先，一个事情是否有理不在于价格的高与低。物业公司没有经过的业主的同意，收一块钱也是错的。第二，这14个人肯定不是业主代表，只能说物业公司找了14个业主，什么叫代表?代表一定是选出来的，所以这14个人代表不了业主，所以物业公司的说法是站不住脚的。

经济之声：小区内停车管理混乱，停车费却不降反涨，业主有怨言，但现在因为小区没有业委会，维权艰难，对此二位有哪些建议?

陈凤山：一个业主出面维权的成本肯定很高，因为你背负着全小区业主的权利、义务的关系，但是如果你找到了很多业主一起维权，这就等于每个业主都分摊了一份责任、义务，这样一来，你的成本就变低了。第二，所谓的维权成本高往往是因为信息不对称，你掌握的信息不够或者是你不太了解组织业主的技巧。要从更多渠道去了解更多的知识和经验，这有助于提高大家的维权协调沟通能力。

裘叶：首先，在没有其他解决办法的情况下，诉讼是一个比较合理的选择。如果你与物业公司之间产生了纠纷，你到法院去诉讼，你可能就需要拿一个合同。假设你连合同都没有，那你应该拿一个向物业公司缴费的票据，这也能证明说你跟物业公司之间存在物业服务合同。然后你再举证你为什么不交物业费，或者你认为物业服务合同存在哪些问题。因此这可能需要一些前期的调查手续，包括保留一些证据，消费者可能需要前期准备一下。

其次，我们也要给物业公司提个醒，虽然很多小区目前可能没有业主大会，但是随着大家法制意识的提高，业主大会包括业主委员会是一定能够成立的。成立以后，你的去留就掌握在业主的手里。所以物业公司无论做什么决定，都要先期给大家一个缓冲的机会和缓冲的期限，与大家商量沟通，最后和谐地把这件事情处理好。