北京国际健康港承诺2013年交房 至今未交并要求租户退房

谁都知道，买期房的风险大过买现房，那么租期房的风险有多大?

在北京通州，有一栋名为“东方健康港”的商住楼，“东方健康港”是由汇天云端网络科技有限公司对外出租。租户们是在2013年与这家公司签订的租赁合同，租赁期限长达五十年，按照每平米1万9800元左右的价格一次性收取五十年的租金。合同约定2014年8月交房。租户李女士在讲述事情经过的时候特别强调，这房子，他们是租的，不是买的。

李女士提到，这栋房子使用的是科技用地，不是商业或者住宅用地，所以，只能租，不能买。但是租户们感觉，可以稳定地使用五十年，不用了还可以转租，也是可以接受的。

交完了五十年的租赁款，租户们就等着收房了，可是没有想到，到了合同上标注的2014年8月，租户们却没有拿到自己房子的钥匙。

李女士说：“我们去收房时，开发商不见我们，只是派了他的员工来搪塞我们。开发商一个月以后给了我们一个延期交房的通知函，这个通知函说年底再交付，年底时又给了一张，反正给了四五张这样的函，上面有公章，每一次都延期交房，以至于到现在这个房子还没有交付完。”

“东方健康港”是一个只能租赁，不能买卖的楼盘，但是，李女士告诉记者，当初支付租赁款的时候，对方说，可以帮助办理贷款。

现在，三年过去了，通州的房价和租金价格已经不能和三年前同日而语。现在“东方健康港”楼盘已经建好，但是还是迟迟不能交房。而业主一直通过各种途径向租户传递信息，希望能够退租。

记者也联系到了汇天云端网络科技有限公司领导杨磊。电话采访过程中，杨磊表示：“因为我们做的是产业，如果您有什么详细的问题，您可以找我，电话里我不太方便跟您说”。

关于这一案例，北京安里律师事务所的包华律师和京师律师事务所的刘宏辉律师共同进行了分析解读。

经济之声：从法律的角度出发，今天这个案例中存在哪些风险?

刘宏辉：第一个是迟延交房的风险，这已经发生了。第二个风险就是故意或者恶意的违约不交房。业主明明有能力完工、验收工程、报竣工验收备案到最后交房，但是基于某些原因，恶意拖延不交房，恶意违约。根据相关的规定，这种期房必须经过竣工验收备案之后才能交付使用，所以你也不能强行要求交付使用，这也是一种风险。

包华：首先，在租赁期限上，我们国家的《合同法》规定，租赁合同最长只有20年，租赁期限超过20年以上部分的条款应当是违反法律规定的。所谓的送30年是免租，也就是不用交租金，但是它还是租赁期限。而且这个合同的规定很明显是规避法律的管辖或约束，这个条款本身在设计上可能会存在部分条款无效的情况。

另外，这个房屋使用的是科技用地，它实际上是一个科技园或者工业地产的项目，在批地时，用地规范和用途都说的非常清楚，它是不可能被作为商品房来进行开发、出售甚至出租的，如果承租人在租房屋的租赁合同上写着开公司或者住宿，这两种用途和当时批地的用途肯定是相互矛盾的。如果二者之间产生矛盾，合同的效益就会遭到质疑，所以这个风险还是挺大的。

经济之声：当初支付租赁款的时候，对方说可以帮助办理贷款，这里面存在漏洞吗?

刘宏辉：办理购房贷款应该是不行的，因为它本身不是一个购房的行为，但是按照当时汇天网络的承诺，在房屋交付使用成功的情况下，租户在办理完营业执照之后可以办理小微企业贷款。

经济之声：逾期不交房，租户和业主是否享有相同的权利?

包华：这主要取决于合同。业主签的是房屋的买卖合同，而承租人签的应该是一个租赁合同，在逾期不交房的情况下，二者的后果可能会有所不同。

经济之声：拖了这么久没有交房，现在业主最希望的是租户退房。租户认为，这和目前房价以及租价高企有关。业主是希望能租更好的价格。这个推论是否可以成立?

包华：这个推论是有现实基础的。因为北京市最近几年的房屋价格一直在大幅上涨，如果我们的承租人退租，业主回收房屋后再二次出租，价格确实会存在很大差异。

我们现在要明确的一点就是，这个房屋目前的建设状况以及它是否具备交付条件，只有在交付条件都具备的情况下，我们才能继续探讨承租人什么时候能拿到房屋。交付条件一方面是指房子有没有盖好，另一方面是指配套设施有没有跟上。

经济之声：有些租户已经拿到了退款，但是还有一部分完全拿不到。同时，他们又拿不到房子，这样一个现状有可能改变吗?

刘宏辉：目前租赁双方都处于一个博弈的过程中，实际上双方的博弈焦点就是现在房地产市场行情上涨，租赁的价值也在随之上涨，其中的利益究竟归谁是一个根源的问题。

即便日后房屋确实已经完工，但是汇天网络迟迟不办理竣工验收备案，从法律的角度来讲，我们也无法要求汇天网络必须交付房屋使用。双方在这个博弈的过程中也在互相伤害，最终结果是得不偿失的。

经济之声：作为长期租户，租赁期房时应该小心哪些陷阱?

包华：首先，我们的租赁用途要与当时土地和房屋建设的用途相吻合。一旦用途不相匹配，后期的设施、设备以及能源供给就会出现问题。第二个就是租赁的期限，20年是法律规定的最高年限。如果超过20年预期，合同的部分条款会被认定为无效，承租人自身也会有过错。第三，出租人的实际履约能力究竟如何?租户应尽量选择有诚信度、开发经验和租赁经营经验的公司。