停车费突然涨价临停位减少一半 业主疑开发商强卖车位

据经济之声《天天315》报道，武汉龙阳1号小区，从交房至今，临时停车费一直按24小时内10元封顶收取，大部分业主因担心停车位产权或使用权没有保障而一直选择临时停车不买车位。业主李先生（化名）告诉记者，入住后他曾想要购买车位，但发现，开发商宣称是卖车位，可是和业主签订的却是有偿使用协议书，不是正规的车位买卖合同，也就是说，不是买卖而是长期租赁，而且这份协议中暗藏风险，所以大部分业主都没有购买。

李先生告诉记者：“17万一个车位，我们不知道这个车位能不能办到产权证、使用许可证，我们还担心以后开发商会单方面解除合同，没有任何保障，所以很多业主对购买车位还是很忌讳，就很反感，不想去买他这个车位。”

小区不能月租，年租车位，所以大部分业主都选择临时停车，按时交纳临时停车费。今年10月底，武汉龙阳1号小区开发商武汉世纪龙阳置业有限公司，联合小区物业港联物业(武汉)有限公司突然在小区内发布一份公告称要将临时停车费涨到每小时3元，24小时45元封顶，还称可以办年卡，地下一层每月600元，地下二层每月500元，不论是地下一层还是二层，都是还要每月向物业公司支付96元的管理费。李先生说：“这个费用太高了，我们周边的小区一般就是200元左右。”

与此同时，公告还称，地下一层仅对已购车位业主开放，只有地下二层供临时停车使用，还限制选择临时停车的业主只能从4号通道进出地下二层。公告贴出的同时，业主们注意到，之前安全通畅的出入通道已经无法通行，开发商和物业已经在通道中摆放了障碍物，除此之外，业主们还惊讶发现，地下二层的近300个临时停车位上，也摆放有障碍物。

业主介绍：“以前我们负一层和负二层中间有3到4个通道，车辆分流通行进入负二层，这样很方便。现在让我们只能从4号门走，可是4号门进负二层的通道地势很险恶，它有急弯的地方，还不能两辆车同时交错，只能一个方向通行，每个人都会堵在这里，进不能进，出不能出。哪怕进去了也不一定有车位给你停，因为负二层原本有390多个车位的，开发商把接近300个车位用地砖把它设置障碍，就没法在那里停，设置障碍以后就变成接近90个左右。”

业主们介绍，武汉龙阳1号小区共有3200户，地下车库负一楼设有1218个车位，负二楼人防工程设有396个车位，这些车位的使用和管理截止2017年11月30日，一直是除已售卖的车位外其他车位都做为临时停车使用。现在停车位数量等于是减少了四分之三。

车位紧张停车不便，开发商及物业和业主之间的关系急剧恶化，有业主介绍，每天从早到晚，地下车库门口争吵声不断。业主们认为开发商是为强卖车位，开发商则解释，此举是为保障已购车位业主的权益。

有业主说：“开发商解释是说因为一些没有购买车位的业主和没有办理年卡的业主的车辆停在负一层，影响了购买车位和购买年卡的业主的车辆通行、停放，扰乱里面的秩序，他们才会这样做。但是他没有解释负二层为什么要把这些车位设置障碍。根据我们以往经验，开发商这样做是想把车位强卖出去。因为之前一个月在小区里面发布了广告，让大家购买车位。”

业主不满，要求开发商和物业比照周边小区地下车位定价，对本小区地下车位价格重新调整，并且恢复地下车库多个安全通畅的出入通道。开发商和物业对这些诉求置之不理，业主们只能向所属社区、房地局、物价局等部门反映相关问题，之后在相关部门的协调下，今年11月13日开发商又公示一份《补充公告》,公告称，临时停车收费调整为武汉市政府2004年制定的指导价为10元/天。

业主介绍：“反映之后，相关部门引起重视，可能是约谈了开发商，觉得它这个不合理，然后也违背了我们之前签订的物业服务协议，违背了这些内容，可能开发商基于政府部门的压力，然后就把这一条改变了。”

补充公告发布后，临时停车费是降了，但其他问题没有解决，后来开发商还又在原本安排临停车辆的负二层人防车位处安装限停地桩，原本不多的396个人防车位仅预留了63个用来临时停车。12月13号小区内开始执行“停车新规”。选择临时停车的业主们只能从4号通道进出地下二层停车，进出都需要很长时间；之前安全通畅的出入通道还是无法通行，通道中仍旧摆放着障碍物；地下二层可使用的临时停车位很少。业主们希望这些问题也能在近期尽快得到解决。

李先生说：“负一层要我们要自由通行，然后负二层的车位把障碍取消，方便业主停车。负二层有很大的安全隐患，首先是消防隐患，第一层和第二层的通道都让障碍物给隔离了，进负二层只有一个通道，还只能单向行驶，存在消防隐患、安全隐患。再就是这个年卡的费用，我们希望它参照周边小区的收费标准来施行。”

业主们向记者提供了视频、公告图片等证据资料。核对证据资料后，记者进一步向武汉龙阳1号小区开发商武汉世纪龙阳置业有限公司核实关于单方面调价原因、限定临时停车出入通道原因及减少停车位原因等问题。

一位工作人员表示：“具体涨价的原因我不清楚。停车位是有，他们不愿意过去停。他们以前都是图方便，有些人没有买车位的都停在地下一层，有很多乱停，把别人有车位的业主的位置占了，那就影响到别人了。”

这位工作人员记录了记者的问题，并答复，稍后联系相关部门的负责人，书面答复相关问题。但后来没有再联系记者。《天天315》节目会继续关注并且报道事件进展。

小区停车费，开发商有权单方面调价吗？开发商宣称是卖车位，但其实是长期租赁，对业主来说，买这样的车位存在哪些风险？针对这个案例涉及的相关问题，北京中闻律师事务所律师李斌、业主维权专家陈凤山做出了分析点评。

经济之声：小区停车位开发商有权单方面调价吗？

陈凤山：“关于小区停车位调价的问题，现在不同的权利主体之间存在不同的理解。业主们通常认为开发商无权单方调价，而开发商基本上都认为自己有权单方面调价。我个人认为开发商无权单方调价，这里面涉及的问题：第一个是车位的产权归属，第二个是车位的管理权归属，第三是在现行的法律框架下，如何理解停车费的涨价。在管理权上来说，如果没有业委会的情况下，基本上是开发商委托物业公司管理，这个时候业主的话语权是很弱的。从这个小区来看，现在就是这种情况。现在是负二层的人防车位产生了巨大的争议。武汉市的相关管理条例规定，小区里边其他场地其他场地设置车位的，它的收费管理由业主大会或业主共同决定。那么，这个人防车位是否属于其他场地设施车位，现在有争议。但是这个条例第二十六条第八款有个规定，就是由业主大会决定物业管理区域内涉及业主利益的其他物业管理事项。我认为停车收费应当属于这个条款所规定的内容。从另外一个角度上来说，根据咱们国家合同法第七十九条规定，当事人协商一致可以变更合同。那么在小区入住的时候，业主跟开发商之间，无论是在物业管理的前期合同当中，还是小区的临时规范当中，对于停车都应该有所规定。如果开发商单方调价，实际上是一种变更合同的行为。这种变更合同行为要双方自觉自愿，不能够任何一方采取胁迫或强制的方式来实施。现在开发商或者物业公司采用这种方式，实际上已经是强制在变更合同。某种意义上来说，这种变更是违法的。”

李斌：“如果业主和开发商之间就停车费有过明确的合同约定，那开发商是没有权利单方改变收费标准的，双方应该就调整停车费的标准重新协商一致，就价格方面达成新的一个意思表示，这样才可以。所以开发商和业主之间的合同到底有没有明确的期限，有没有明确约定停车费的标准这个非常重要的基础事实？如果期限到期了，要重新就停车费的标准进行协商了，但是市场调节价并不受政府的直接约束，但问题在于即便如此，开发商作为出租人，其调价行为也必须符合市场，不能明显高于市场的租金标准。”

经济之声：大部分业主因担心停车位产权或使用权没有保障而一直选择临时停车不买车位。业主们主要担心，开发商宣称是卖车位，但和业主签订的却是有偿使用协议书，而且这份协议中暗藏风险。

什么风险呢？业主们介绍他们注意到《有偿使用协议书》中有这样一个条款：如因非甲方故意的原因导致本协议终止或解除的，甲、乙双方同意按乙方已实际使用的期限结算有偿使用费,结算后十五日内甲方无息退还未到期部分的有偿使用费。除本协议另有约定外,双方不再承担其他责任。业主们认为这句非甲方故意的原因，说的很含糊，担心甲方有权随时终止和解除协议。

开发商持有预售许可证的车位，是也能租也能卖的对吧，现在对业主宣称是卖车位，但其实是长期租赁，以租代售小区内停车位，不签买卖合同，签这种协议，协议中还存在这种条款，对业主来说，买这样的车位存在哪些风险？

李斌：“我们首先要判断这个地下车位的权属和性质，如果是建筑区划内规划的停车的车位，而开发商是能够取得独立所有权的，从这个意义上说，它的产权是开发商，开发商就有权利选择以租或者卖或者赠的方式处分给业主，以满足业主的优先需要。问题在于如果是买卖，建设用地使用权的最长期限是70年，如果是租赁，租赁合同的最长期限是20年。那业主当然有一个担心，如果你真的是产权人，能够办下产权证，那你要选择买卖，但是你实际又是租赁，这就意味着我没有办法成为车位的产权人，我拿不到70年的用益物权，就是建设用地使用权，租赁只有20年的有效期，那我会担心20年期限届满之后你还会不会租给我，你还会不会按照一样的价格租给我，这里面可能会有很大的不确定性。同时，合同当中约定了非因甲方的原因故意造成的合同解除，那我就不承担任何违约责任，这也充满一种不确定性。我们通常理解合同上的违约责任是一种严格责任，不考虑你是否有过错，只要你没有按照约定履行合同义务，你就构成违约了，你要承担我的损失赔偿责任。但问题在于这样的条款对于买方来说，他就认为是不确定的。什么叫开发商故意？如果是其他第三方的原因造成了你违约，你难道也对我不承担责任吗？那我这20年的租赁期限的合同到底还有没有一个确定的预期？所以这些担心都是有一定合理性的。但有一点需要明确，开发商是有权利选择租或者卖的方式进行处分车位和车库的使用权的，但问题在于如果你告知是卖的，那就应该签买卖合同，如果是租，那你就要签租赁合同，这两个是不能够相提并论，混为一谈的。但要是提使用权有偿使用的协议，这种情况下很显然是个租赁合同。租赁合同在20年之内，双方是不能够随便解除合同的，除非有法定的解除事由。但是合同约定了这样一个违约责任免除的条款，买方就有很多担心在里面，所以这些担心也是有一定合理性的。”

经济之声：为什么有些小区开发商乐于长期租赁，而不出售车位？有业主认为开发商要出售车位并办理产权证，需要缴纳一笔房屋维修基金，开发商是为不交这笔钱的同时还能卖车位。这样租售车位的做法是否侵犯到小区业主的权益？

陈凤山：“开发商选择长期租赁而不是出售车位，实际上是为了保证它的利益，一方面它可以把它当作一种长期的固定资产，它用来作抵押，同时它在早期如果进行销售的话，它的回款是一次性的，同时它的收益是固定的有限的，如果长期出租，一方面他的对小区的车位还保持控制权、所有权，它可以通过这种控制权，随时找一个理由去提高这种停车费或者叫租赁费，然后去变更这个合同，用刚才李斌律师说的这种合法或者甚至于一些非法的手段，找出一些业主的过错。那么这样的话，对于小区的业主来说购买这样的车位是有风险的。另外像刚才您讲到有的小区开发商如果要出售车位的话，需要缴纳一笔维修基金，这个也实际上是开发商为了避免自己的额外支出所形成的一种行业的惯例，就是大多数的开发商都会有这种以租代售的这种行为。现在有些正在通过立法的方式制止，但是能否真正的制止开发商这种行为，很难说，这是我的观点。”

李斌：“我认为这很正常，因为市场主体追求合理的利润，这是无可厚非、天经地义的，它只要不侵害别人的权益，这种追逐都是正当的。但如果车位的所有权是开发商的，那开发商就有一种交易的选择权，我可以选择一次性的卖给你，把产权转让给业主，也可以选择用租赁的方式把使用权有偿的交给业主使用，也可以通过附赠的方式无偿的赠予业主产权，这都是开发商的合同权利，我个人认为这种权力本身无可厚非。只是如果你要签真正的买卖合同，还是签租赁合同，对开发商而言，这个选择的考虑就是每个合同的签订和履行对我的利益是最大化的。当然它有这样一个选择，这个没有问题。只是如果是租赁，双方就应当严格恪守租赁合同的约定，如果有些条款明显是不公平、不合理的，那对开发商来说，这是一种不适当的行为，也是应该受到法律的否定性评价的。但对于业主而言，其实他并没有权利要求开发商必须卖给我所有权，因为这是双方自由协商的结果，没有任何人能把他的意志强加给相对方，只是你在选择的时候要尊重对方的基本的合法权利。”

经济之声：从2013年入住至今，这个小区一直没有业委会，大多数业主也不清楚业委会难成立，问题到底出在哪里。业主们现在想要尽快成立业委会，如何能顺利组建业委会，您有哪些提醒和建议？

陈凤山：“首先，小区的业主要积极参与，按照武汉市条例的规定，20%以上业主可以联名向区房管部门和街道办事处发起这个申请。街道办事处和房管部门要在收到报告之后60日内成立筹备组召开大会，这个过程说起来简单，实际上是很艰难的，只有业主齐心，努力投入，积极参与才有可能成立业委会。”

经济之声：目前开发商的一些做法，对业主生活造成影响，比如：因小区是人车分离的，一层地面禁行、禁停。地下两层为错层结构，负一层和负二层面积不同，小区总共19个楼栋只有4个楼栋可以直达负二层，其他楼栋需取道负一层才能到达负二层，新规实行后将设障阻隔负一层和负二层的通道，业主停车后需徒步绕行很远才能到家。还有所有临时停车车辆禁止进入负一层，导致家有老幼出行不便的家庭全部要徒步绕行回家，给业主带来极大的不便和安全隐患。负二层限停地桩的安装位置在车位的前端且有一定高度，造成每列车位间的车道局促，通行条件更加恶劣。业主们现在的诉求是，维持原来车位管理制度，1、保证业主车辆的通行和停放，2、月租定价由第三方机构参考政府指导价结合周边小区市场价重新评估之后公示合理定价。业主们希望这些诉求能尽快解决。两位认为这些诉求是否合理？诉求如何达成，两位有哪些建议？

李斌：“第一个请求是合理的，开发商作为一个持车库的所有人和管理者，其对于小区业主的方便通行还有一个保障安全的义务，如果现在的这种管理措施为业主造成了极大的不方便，而且业主会面临现实的安全隐患，很显然业主有权利要求你排除障碍、消除危险，以便于业主出行，并且不会受到人身的意外伤害。如果通过这种协商的方式解决不了，我们还可以向住建委，以及相关的政府部门进行投诉，看能不能调解。如果还不行，业主可以考虑采取诉讼的方式进行维权。对于第二个请求，关于合同定价的问题，实际上要取决于双方是否能达成一致。”

陈凤山：“我有三个建议：第一，业主们要尽快成立业委会，因为大量的案例告诉我们，在没有业委会的情况下，业主的基本权益很难得到保障。第二，武汉市物业管理条例正在修订，业主们要积极向政府和当地的人大反映关于小区停车位管理的诉求和立法建议。停车位作为小区的公共资源，如果被开发商私有，并且可以随时调整车位费，小区的管理也会很混乱。第三，我们要从更大的层面去关心立法，包括国家层面的立法和当地立法，这样才能够真正的从社会的角度来让相关的制度更加公平。”