出租屋暖气不热维修未果 消费者要求赔偿被拒

据经济之声《天天315》报道，现在正是寒冬季节，在北方如果是家里暖气出现问题，室内供不上暖，可真是糟心的事。今天我们来关注两个有关暖气的案例。

山西的孙先生向《天天315》栏目反映，他于今年5月2号通过“我爱我家”中介公司租了房子，当时签了租期为一年的合同，但是到冬天要开始供暖的时候，屋内的暖气设备出了问题，先是一直漏水，维修后水不漏了，可是却不能供暖。

孙先生说：“我是今年5月2日租的这个房子，它属于老房子。今年10月25日左右，暖气打压测试，开始时是排气口的地方滴水。因为之前房屋中介告诉过我，说测试的时候估计那个地方会滴水，让我在接个盆或者桶之类的，以防滴在床上。后来我联系了他们门店的梁经理，梁经理派了师傅到我家修了，之后是不滴水了，但我家暖气还是凉的。10月31日，我联系了门店的梁经理，梁经理说太原市开始供暖的时间是11月1日，说明天再看。”

孙先生说，进入11月以后，由于暖气一直不热，他多次打电话向“我爱我家”的房屋管家和店长反映，要求来维修，对方一直说会派人来维修，但是他等了好几天都没人来；11月13日，维修师傅终于来了，但是检查了一下暖气管道后说修不好，然后就走了。

11月14日，中介公司催促孙先生交暖气费，孙先生再次告知对方暖气不热，公司随即派了维修人员去维修，但是没有修好。

最后，孙先生因为对房间暖气的热度感到不满，向中介提出要求退掉所租的房子，中介回复说可以退房，但是需要孙先生缴纳一个月的房租（1250元）作为违约金，而且由于当时孙先生是通过一个名为“房司令”的第三方软件支付的房租，所以他还需承担“房司令”上的1250元违约金。孙先生不愿意缴纳违约金，于是决定继续维修。

孙先生告诉记者：“14号房屋管家给我打电话，让我交暖气费。我告诉他，家里暖气不热，他当时并没有回复什么时候修。15号的时候，他说就这个星期，下午5点钟左右师傅要到我家修暖气，晚上我就在家里等他，但没有修好。这期间就一直在协调，到11月底都没有修好。我这个房子12月2号到期，第三方‘房司令’催我交房租。当时我就想，暖气一直修不好，我12月份还要不要住，于是开始联系房屋管家，要求退房。管家当时说，退房可以，但要承担‘房司令’的违约金1250元。我想，如果要承担违约金的话，那就联系房东，或者让房东找什么人赶紧修。”

为了解决孙先生房屋的暖气不热问题，“我爱我家”派维修人员去给孙先生家里的暖气加装了排水口，但是依然没有明显效果。于是孙先生再次提出了退房。经过多次交涉，“我爱我家”最后同意免去孙先生的1250元的中介违约金，并且提出：孙先生在“房司令”这一第三方支付软件上的违约金也由他们来支付，只要孙先生能立即搬出这套房子。但是孙先生却认为，从11月1号山西供暖开始，他房子里的暖气热度只有13度，并没有达到国家规定的18度标准，因此“我爱我家”应该支付给他两个月的租金作为赔偿。

对此，“我爱我家”的店长梁经理表示，孙先生自行中断合同在先，给孙先生免去双份违约金已经是公司做出让步了，现在孙先生还索要两个月的租金作为赔偿，这不合理，公司不能答应。

梁经理说：“我们替他掏了这个钱了呀，他还要说啥？他没有钱，交不了一年房租，我们就和‘房司令’签了一个协议，‘房司令’替他交了这个房租，他一个月一个月地还。他刚开始说住不了了，领导说暖气没有嘛，我们替他把‘房司令’的违约金给掏了，就没事了，他还要怎么样？”

目前，孙先生与中介公司的协商陷入僵局。

近期，家住北京丰台区太平桥中里小区的李先生也向《天天315》反映了一个有关暖气的问题。

“我们小区有一户把自己的暖气管道改了，导致4楼漏水漏到了3楼，物业就把这条线的暖气关了。目前这个单元的1到12层卫生间的暖气从供暖到现在一直不热。我们把情况反映给了12345还有96069北京市热力集团，包括居委会、物业，以及主管的上级单位——天岳恒公司，到现在还都没有反馈。”李生生说，因为楼下某住户私自改装暖气管道，导致暖气漏水到别家，主管供暖的天岳恒房屋经营管理公司于是关闭了他们这一栋楼的卫生间暖气阀门，导致11户家庭卫生间没有暖气，他家里的老人和孩子因为温度太低都生病了。对此，记者联系了天岳恒房屋经营管理有限公司，天岳恒公司负责人表示，他们此前也多次向私自改装暖气的住户来进行调解，要求进门维修，但都遭到拒绝。

最终李先生和天岳恒房屋经营管理有限公司商议，决定由天岳恒起诉该住户，试图通过用法律途径解决这一问题，现在事情仍在进展中。

关于这一案例，经济之声特约评论员陶跃庆、北京潮阳律师事务所律师胡钢进行了分析与解读。

经济之声：在第一个案例中，因为所租的房子暖气出现问题，消费者孙先生在住的期间有两个月本来应该供暖了，但没有用上暖气。由于孙先生还是通过一个第三方平台分期支付房租，“我爱我家”提出可以支付那笔本来应该由孙先生承担的“房司令”软件上的违约金，并且也免去与中介公司的违约金，但孙先生还是没有答应。“我爱我家”是否应该支付孙先生在“房司令”平台上的违约金？

陶跃庆：“因为租客的暖气一般是由房东交的，不管是‘我爱我家’替他交，还是房东替他交，暖气不达标，他应该及时与房东和租房公司进行沟通，尽快去解决这个问题。如果暖气一直不达标，就应该由房东和租房公司尽快与暖气公司协调。如果不能解决这个问题，房客觉得不能达标，他不能够按照原先租房的条件来支付他现在的这个房租，他就应该进行协商，但是这协商取决于房客本身的要求，要尊重房客的利益，毕竟现在是冬天，房东和‘我爱我家’中介应该保证租客的利益。但如果我认为我现在不一定能很快找到房子，虽然你不达标，但是我还不得不在这住着，我认为应该给予相应的赔偿，但关于是否要退押金，我认为要基于房客的利益，房客最后的决定。”

胡钢：“我非常同意陶先生提出的以消费者为先的基本理念。另外，国务院今年初就提出了‘消费者至上’的理念，所以我们应该全面的落实它。‘房司令’还有‘我爱我家’听起来都是相关经营者的企业名称的核心部分，或者是它推出的业务的一个名称。它本身并不是经过我们工商机关登记的企业名称的全称，所以消费者在接受产品或者服务的情况下，一定要搞清楚到底是谁提供产品或者服务，要有清晰、完整、准确、有效的经营者的全称，这样我们才好和它进行沟通，接受服务或购买产品。第三点，节目中提供的材料并没有明确说明消费者是和谁签订了合同，是哪种合同，比如和所谓的‘房司令’这么一个提供所谓分期付款的金融服务的公司，承租人是不是直接和经营者建立了这种相关的合同？第二，我们的房屋承租合同是消费者和实际的房东，通过房屋中介方签订了一个三方的房屋租赁合同，还是其他合同？第四，我们讨论一个案件，如果有合同，如果这个合同没有违反法律的规定，就应该按照合同办。如果合同没有明确的规定，那就按照一般的商业惯例或这个行业里面的交易习惯来处理，如果还是难以处理，就要遵循一个公平合理的原则，同时要充分的尊重本案中处于弱势的消费者的合法权益，这样才能比较清晰的理顺本案中相关各方的权利义务关系。”

经济之声：孙先生还向“我爱我家”提出索要两个月房租作为赔偿的问题，这一要求是否合理？仅就暖气不热这一问题来看，“我爱我家”房屋中介是否应该赔偿孙先生的损失？

陶跃庆：“这个合同当时是怎么签的？消费者是跟‘房司令’签的，还是跟‘我爱我家’签的，还是跟房东签的？这个问题一定要理顺。第二，合同当时是如何约定的？合同是否约定了退租时间？租金和保证金应该如何处理？这是一个前提条件。第二，用户觉得今年的暖气有很大的问题，因为今年确实比较特殊，因为许多地区都在‘煤改气’，在气不能完全得到保证的情况下，有一些地方确实出现了一些供暖的问题。一方面国家还是在积极采取措施，所以房客也要站在一个相对公平合理的角度去考虑这样一个因素。当然对于租客来说，没有暖气确实是一件比较难受的事。但是房客也要考虑到一个现实的因素，就是今年确实存在一些特殊的情况，如果现在逐渐开始供暖了，暖气又逐渐正常了，租客也可以想一想，这个时候再去重新租房也不是特别方便。而且现在‘我爱我家’提供的赔偿方案听上去还是相对比较合理的，问题是当时的合同究竟是怎么签的，这才是一个根本的依据。所以各方可以坐下来再协商一下，不应仅仅去判断谁合理，谁更不合理，这样一来，问题可能会更容易解决一些。”

胡钢：“双方应该坐下来好好的协商一下，迅速的、友好的来解决这个纠纷。另外我想说明，因为承租人最主要的一个义务就是就是付款，出租人包括中介应该提供符合国家规定、合同约定的相关服务，如果交付的房屋两个月都没有达到供暖的温度，这显然是一种不合格的服务，同时也违反了合同约定，所以消费者提出相关的索赔请求当然是非常合理、合法的，只是双方在数额上可能要继续沟通。另外，关于房屋租赁，现在很多省市正在建立这种官方主办的房屋租赁的平台，如果你承租房屋，通过这个平台来进行交易有很多好处。首先很重要的一点是能够证明你在本地合法的居住，你有可能就会享受到当地的市民化的待遇和服务。而且对于我们的出租者包括我们的房屋中介来说，这种平台也能起到一定的监督和警示作用。另外，对于房屋情况，消费者在一开始入住的时候，就应该尽可能多的做一些检查核实工作，避免在使用期间出现一些问题。第三，如果可能，大家在晚上睡觉的时候可以把窗户稍微开一条小缝，这也许是一种无奈的，但是更安全的选择。”

经济之声：在第二个案例中，李先生他家所住的楼房，因为有住户私自改装暖气管道，影响到其他住户，主管供暖的公司也没辙了，建议李先生他们取起诉，但是李先生因为种种顾虑希望由公司去起诉，从这个让情况来看，应该由哪方来起诉比较合适？

胡钢：“一般在司法实践中，这两种情况都有，因为物业公司可能和相关当事人有一个物业服务合同关系，有人可能违反了这种合同关系，物业公司当然可以依据物业服务的合同来主张相关的权益，这事实上最终也能保障其他承租人的合法权益，这一点在逻辑上和法律上都是成立的。”

经济之声：在这种情况下，其他受到影响的住户如何维护自己的权益？可以要求改管道的住户或者供暖公司赔偿吗？

陶跃庆：“假设我的房间不热，我当然是先追究物业公司或者热力公司的责任，你要先保证我这个地方热，至于是什么原因造成的，其实我不用去过多了解，这不是我要解决的问题，我要解决的是我们家不热的问题，所以你应该首先去找物业公司和热力公司，让它们来协助解决你的问题。如果你的问题解决不了，你去起诉物业或者起诉热力公司，我认为这是正常的，所以热力公司说由别人的原因造成了管道不通，这是热力公司必须要去解决的问题，所以我们要保护自己的权益。”

经济之声：应该依据什么标准来计算赔偿？

胡钢：“按照我们大陆法系一般的逻辑，就是谁造成了损失，谁就应该承担赔偿的责任。这里面有很多种情况，比如有人聘请了相关的装修公司私自改暖气，造成了漏水等，其他受到影响的住户都有权利向侵害者主张自己的权利，要求其承担相应的赔偿义务。这种数额一般更多的是在司法实践中属于法官酌定的一个情节，更多的是考虑一种替代性的补救的措施。比如这个房屋完全无法居住，就应该参照本地区、本时段内相应的房屋的租赁价格，或者类似酒店的价格来补偿相关住户的损失。如果房屋被水泡了等，一般也是根据我们的价格鉴定机构出具的价格鉴定报告来计算确定相关的赔偿数额。”