房地产市场的风云变幻让早在1999年就曾出现过的“无理由退房”再现江湖。2015年4月15日，恒大地产在广州宣布全国住宅楼盘可无理由退房;时隔3天，4月18日合生创展在北京推出“全周期保价房”，称5年之内可回购。一南一北两家开发商几乎同时打出“无理由退房”牌，是否真能使其落实到位?能否让消费者买房更放心?

恒大：

可退房源界限分明

2015年4月15日，恒大地产在广州召开了一场只有10分钟的“最高效”新闻发布会。恒大副总裁何妙玲宣布，从4月16日8时起，恒大全国所有住宅楼盘将实施无理由退房政策，覆盖恒大在全国147个城市共计305个楼盘。

无理由退房是否像看起来那么美?有业内人士在解读“恒大退房”时认为，这其实只是一次促销，实际意义不大。

第一，无理由退房只针对未销售的房源。恒大的公告上写得很清楚，针对对象是自决定执行之日起购买恒大所有住宅楼盘的客户。也就是说此前购房的，不论有没有交房、有没有签约，都不在恒大这次无理由退房的范围之内。

第二，退房只针对住宅，对商铺、车位均不涉及。

第三，退房时间是从签约之日起到办理入住手续前。作为一个高周转、注重现金流的开发企业，留给置业者考虑要不要退房的时间可能还不到一年。对于置业者来说，只有在物业贬值时才会考虑退房，一年时间，楼市再波动，房子大幅贬值的可能性也只是小概率事件。而且购房者在等待收房的过程中，还要付出起码10%—20%的资金成本、3%—5%的税费以及机会成本，所以置业者真正产生退房冲动的可能性不大。

第四，缴纳首付款才可退房，涉嫌无息融资。恒大的文件指出，具备退房资格的置业者需要已经履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务。如何解读这一点?业内人士告诉记者，其不仅仅需要缴纳定金，还要缴纳首付款，才可以签署《商品房买卖合同》，也就是说哪怕最后房子要退掉，恒大也无息融资到了30%的房屋款。亚豪机构副总经理郭毅指出：“期房由签约到入住通常需要1年多的时间，如果入住前退房，就意味着此前支付的30%—70%首付款白白让恒大用了两年。即便能顺利退房，两年后房价会涨多少?购房者拿着这些首付款还能在同样地段、用同样价格买到同样品质的房子吗?”

恒大的“无理由退房”赢得了超高的市场关注度，但市场评价呈现出两极分化。赞扬者认为，无理由退房承诺解除了购房人对房价下降的担忧，这一举措涉及面广，对行业有巨大冲击，甚至可能改变未来房地产行业规则;批评者则认为，房企没有公布退房操作细节，而且由于消费者选择退房只能在交楼未入住之前，这意味着开发商基本不用担心置业者因为房子质量不达标而退房。

合生：

引入第三方担保是否更可信

2015年4月18日，合生创展发布了房地产行业首个房产全周期协议保价房计划。合生创展引入第三方担保搜房网，凡购买合生•滨江帝景指定房源的购房者，在5年之内享受全周期保价，搜房网可按原价回购房屋。也就是说，滨江帝景的房子即使入住以后，业主若想退房，可以把房子直接卖给搜房网。

据合生创展华北区营销总监刘芸岐介绍，合生的全周期保价模式可以用数字1、2、3、4、5来概括：1指滨江帝景是全国唯一一家覆盖一二手房保价全周期的项目;2指一二手房全保价;3指引入第三方担保机构;4指在滨江帝景试点成功后，这一模式将被推广至北京、太原、大连、秦皇岛4个城市的项目;5指无理由回购时间长达5年。“新房回购不算新鲜事，但二手房也能无条件回购才是王道。消费者买房不是为了退，合生不搞噱头，不去追风，我们推出这一举措的核心是以更佳的品质为消费者保驾护航。这样一来，消费者最担心的两件事都解决了：一是5年内房价出现了大的下滑，二是入住之后房子质量有问题。”刘芸岐表示。

据合生引入的第三方担保搜房网新房北京公司总经理宋永俊介绍，经过严格的房源甄选和评估，合生滨江帝景成为享受搜房无理由退房保障服务的首批房源。“作为美国上市公司，搜房不仅有实力做这样的承诺，也会为每一套担保的房源计提退房风险准备金。”宋永俊表示。“既然开发商敢于这么玩，肯定有两把刷子，不然就把自己玩坏了。”一位购房者对记者说，“以前总担心房子入住后出现各种问题，现在好了，有5年的时间试住，怎么都让人放心了。”

观察：

倒逼开发商提升房屋质量

在房地产市场进入“白银时代”的大背景下，恒大、合生等房企推出无理由退房是行业的进步。“住宅是商品的一种，理应像其他商品一样获得‘包退’承诺，我们希望更多同行加入无理由退房阵营，让住宅‘包退’成为市场新常态。”恒大地产总裁夏海钧在接受记者采访时表示，之所以做出无理由退房的决定，是因为恒大对自身楼盘的质量以及未来市场有足够信心，承诺无理由退房能体现恒大的产品品质，让置业者“买得放心、买得称心、买得高兴”。

多年来，整个房地产行业以销售跑量为主，新增住房质量参差不齐，其中存在施工质量问题的不在少数。恒大、合生提出无条件退房，体现了房企对自家房屋质量的信心，也切中了目前房地产行业发展的要害。业内人士表示：“如果说之前的房地产行业存在只谈价格不注重质量的现象，那么随着购房者对房屋质量的重视，购房者的心态越来越理性，开发商提出无条件退房也是大势所趋。”

“无理由退房既能促使房企提升房屋质量，同时也稳定了房价。”当看到恒大集团宣布无理由退房的消息时，业内众说纷纭。某房企总监向记者表示，如果房产行业都实行此策略，将会促使房屋质量的整体提升。

其实，无理由退房的提出印证了房地产市场已经彻底向买方倾斜，以前开发商总是选择打折、送礼、增配置等促销手段争取购房者，这点儿小钱对于高企的房价来说只是“毛毛雨”，对于品质的改进也总是浮于表面。如今，各房企的营销手段直指行业“痛点”，比如对5年后房价发展的预判，对房屋质量的担忧，对入住体验的感受等。“今后很希望能看到更多真正有利于购房人、有利于行业发展的营销创新。”北京房地产业协会副会长、秘书长陈志对记者表示。

(本报记者 孙蔚)