下水管道漏水物业拒绝维修 管道质保期惹争议

房子跟其他商品一样都有“质保期”，房屋建筑工程质量保修办法规定：电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的质保期为2年。可是，“过了期”出现质量问题怎么办?因为维修人员敷衍操作造成问题，过了质保期谁来负责?天津万科水晶城的业主刘女士正面临着这样的问题。

案例

2012年9月23日，天津万科水晶城凭澜园的业主刘女士家地下室莫名其妙出现大量漏水，发现时室内的地板、电器都已经浸泡在水中。物业未查明原因就离开，刘女士只能眼巴巴看着水从吊顶漏出而束手无策。后来又找来人修理，维修师傅发现刘女士家漏水的原因是整座楼的下水道堵塞和刘女士家吊顶上的管道没有帽盖。于是，刘女士再次找到物业和开发商表示希望对方承担漏水给自己造成的损失，但被告知 “过了质保期，概不负责”。

这并不是刘女士的房子第一次出现问题。刘女士的房子是2006年交的房，其实早在2008年刘女士和家人就发现吊顶管道冒异味，当时还在质保期内，工作人员来看了之后说这儿应该有一个帽盖把它盖好，但他并没有用帽盖而是用PVC材质的薄塑料片粘在上面，事后经过刘女士反复确认，工作人员表示确实修理好了。但这次出现问题，维修师傅发现漏水正是从这个没有用帽盖盖好的管道中流出的。

物业后来发现是刘女士家整栋楼下水管道堵塞导致漏水，便找人疏通，经过疏通后，刘女士家不再漏水了，可漏水的管道口却还敞着，并没人来安装帽盖，她家的地下室内也是一片被水浸泡过的狼藉景象。而因为是厨房的水漏下来，整个吊顶里面全是污物，污水晾干后都是一股臭地沟油的味道，整个房间也都需要重新装修。

边整修地下室，刘女士边联系物业和开发商讨说法，物业和开发商自始至终的态度都是“过了质保期，概不负责”。后来，刘女士告诉记者安装帽盖很简单，这是她在不得不自己维修时才知道的。记者联系了物业工作人员，他们告知了开发商对此事的态度。

工作人员：刘女士的情况是已经出保的。管道保修就两年，开发商是以质保期为准，出了保他们就会不管了。刘女士认为当时维修不彻底才导致现在的问题，但是地产商并不认可。

刘女士最后也向记者说明了自己的诉求。

刘女士：我认为应该由万科地产承担大部分责任，这个过程中万科物业也有责任，因为他们对于管道不熟悉才导致了漏水的情况进一步扩大。所以我希望万科地产和万科物业承担我们家目前的实际损失，我们估算了一下吊顶、铺地板、装修和电器的损失，加起来应该是一万元。

专家解析

北京潮阳律师事务所律师张星艳以及经济之声特约评论员包华评论这个话题。

刘女士的诉求是否合理?

包华：我认为非常合理。对于万科地产而言，应当对工程过程中出现的遗漏承担相应的赔偿责任。先期万科物业在处理过程中没有尽到自己的专业责任，才导致刘女士的损失扩大，所以我认为刘女士所提到的两项诉求都非常合理。

张星艳：如果有2008年的维修记录证明盖帽确实当时没有盖好，刘女士的诉求是可以得到法律认可的。对于扩大损失和物业服务之间是否有必然的联系，我觉得还得进一步举证。不过，这件事情确实有举证困难的问题，当时事故维修的一些单据可能保留在物业或者开发商手里，刘女士举证的话只能要求对方出示相应单据，这确实很麻烦，而且事隔多年，可能这些单据已经丢失。

从法律上讲，物业和开发商应不应该承担相应的责任?

张星艳：关于建筑工程这方面，法律上明确规定管道保质期只有两年，但因为本案有特殊性，也就是说2008年曾经进行过一次维修，这次维修是不是按照正常流程和规范进行现在找不到相应的证据，万科也没有出来继续进行回应。如果单纯质保期上来说，已经过了质保期，但是如果确实是事出有因，万科确实应该承担一定的责任。

至于物业的维修责任和业主损失之间是否存在必然联系现在还不好判断，如果造成损失的主要原因是那个管道的帽没有堵上，我认为物业可以承担相应的补充责任。

包华：质保期是要求产品按照国家规范，按照承建商设计、施工、验收全面合格的基础之上来算的，现在的工程还没有完工，还存在瑕疵。这种情况我认为跟质保期是没有任何关系，什么时候查到这些问题万科作为承建商都应当进行相应的赔偿，都应该承担相应的责任，所以现在物业公司再谈质保期，地产公司再谈质保期是混淆概念。

物业公司可能需要承担补充责任，实际上水管线的拥堵不是物业公司造成的，可能是楼上的业主在扔一些东西的时候不太注意，这个帽盖没有安装好本身是因为开发商在前期设计包括建筑过程中存在的一个遗留的瑕疵，而这个瑕疵实际上是个封闭型的瑕疵，物业公司是看不到的。基于这两点物业公司可以在不承担主要责任，但是在事后帮助业主进行落实和维修过程中物业公司应该尽自己的专业能力，帮助业主降低损失、减小损失的职责是有的。所以，物业公司可能承担一个补充责任，至于补充责任是多是少可能要由第三方进行判定。

管道过了质保期发生质量问题，业主该怎样维权?

张星艳：在质保期内维权比较简单，因为可以要求开发商处理，而且一旦发生损失可以要求开发商进行赔偿，但是一旦过了质保期或者在质保期内像本案当中进行过维修又对以后的这个房屋质量问题有异议的，在维修验收的过程中，消费者就要非常的注意，对于超过保修期的房屋质量问题购房者就要区分清楚情况然后再进行处理，如果是开发商会拖延或者是超过时效或者是因为屡修屡坏屡坏屡修而造成这种超时效，还是应该由开发商承担责任，购房者是有权追溯的。