小区居委会顶替业委会 动用维修基金引质疑

杭州白马公寓小区业委会难产，从今年4月开始填补空缺、“代行”业委会职责。据业主们反映，之后居委会只关注物业维修基金的使用问题，而不再关注业委会换届改选工作如何继续进行。居委会的这一行为引发业主不满，但新的业委会还没有成立，业主们如今无计可施，只能“听之任之”。

业主：业委会换届被莫名终止 小区维修基金遭居委会动用

白马公寓小区业委会为何难产？业主张女士介绍了原因。张女士表示，2011年12月31号，是第二届业务会到期，按照历史规则，任期满三年之前没有完成换届，即去年的3、4月份，居委会就负责指导换届，成立了筹备组来工作。

张女士介绍说，她和其他几个业主报名参加了筹备组工作，对小区的三个文件，即议事规则进行修订，包括对一些集体资产、监督进行完善。这三个文件在去年的8月6日开业主大会，将近80%的通过率通过了。接下来候选人也有报名，筹备组按照工作要求进行审核，但在审核过程中，业主代表和居委会的两个代表意见发生分歧。最后通过表决，多数人不同意这两个人成为候选人。按照程序，应该把筹备组工作的表决情况、理由向小区所有的业主公示，得到小区业主的认可才可以进入下面的选举。但是就是公示这一端，居委会把它停顿下来，一直停顿到现在。

根据资料得知，业主大会、业主委员会和居民委员会各自所行使的职责有着本质上的区别。张女士介绍，居委会告知业主，住建部有相关规定，小区业委会因为客观原因难产，居委会可以“代行”业委会职责。

张女士表示，半道红的居委会今年4月份在小区张贴20多张公告，宣布代行业委会的职权，实际上把第三届换届莫名其妙的终止了。本来换届的事，再有一个程序就可以走完，一停就停到现在，居委会代替以后，也不再提换届。代行理由是住建部的文件。

张女士指出，“代行”当月，居委会就擅自“批准”白马小区物业公司动用小区公共收入7万2千元，用于篮球场整修等项目，而在整修后不到两个月时间，篮球场就出现多出破损。上个月，居委会又贴出公告，要求业主动用大量维修基金进行电梯维修。业主们对此提出质疑，因为杭州市技术监督局刚刚对电梯进行过年检，并已经通过年检，现在怎么突然又要维修？而且维修基金明确规定要开业主大会，居委会不能只是以书面的形式召开业主大会。业主们认为，居委会动用公共收入理由不公正，又不按照议事规则来进行，随意花钱可能存在某种浪费，更有可能被侵占。

居委会：筹备组意见不一致使换届无果 代行业委会职责系政策要求

对于业主的质疑，杭州市拱墅区米市巷街道半道红社区居委会做出了回答。他表示，换届和修建电梯、消防设施没有冲突，在同时进行，居委会也有自己的筹备组，而筹备组意见不统一才造成换届一直以来没有结果。居委会“代行”业委会职责是拱墅区住建局政策性的规定，可以由住建局下面物管科做出解释。

关于维修电梯动用维修基金的问题，他指出，电梯外部连接的线路有问题，街道邀请了拱墅区安监局，安全质量监督局，包括街道案件办一起上门核查，安监局表示也有问题，就请在杭州比较有名的第三方专门做了一个鉴定和评估，鉴定出来是需要更换的，就把事情告诉了业主。

据了解，浙江媒体今年4月时曾对白马公寓小区业委会难产事件进行了报道，也就是在白马公寓小区电梯该不该维修问题出现之前，杭州市人大法工委主任路江通在接受当地媒体记者采访时提到，针对“前业委会两位成员有没有资格担任新一届业委会候选人”的争论，白马公寓筹备组经投票表决，超半数认为前业委不具资格。既然如此，社区和街道就应该尊重筹备组的决定，而不是否定，甚至是宣布自己来代行业委会职责。他还说，业主自治在我国物权法中早已明确，任何地方性法规不能与上位法冲突。

居委会能否“代行”业委会职责？国家是否有相关规定？杭州市拱墅区房管局物管科付科长做出了回应。他指出，2009年住建部专门出台了一个业主大会和业委会指导规则，第58条中有相关规定，因客观原因未能选举产生业主委员会，或者业主委员会人数不足总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下代行业主委员会的职责。

付科长表示，自己在这个岗位的时间不久，而这个事情是历时一两年，之前的情况自己只是大概的了解。他解释，选举的过程中，侯选资格审定时，有业主代表提出上一届业委会的两个成员，届工作没有做好，不能够进入这一届业委会，意见不统一耽搁了选举。

筹备组：业主大会迟迟未召开 居委会代行不该只管花钱的事

目前，居委会依旧代行业委会职责，新的问题和矛盾也越来越多，新一届的业委会何时能够产生？筹备组的成员们也一筹莫展。筹备组成员之一业主陈女士对此给出解答。

陈女士表示，按照国家物业法，小区是自治的，社区起到是指导作用。在筹备组成立时，社区派人参加，并担任组长，也就是说社区的一位同志不同意，其他筹备组所有的同事意见是一致的，应该少数服从多数，这是第一个原则。第二个，如果个别有人不同意见，能够决定小区整个管理规约的人士调配，只有业主大会，应该由全体的业主来决定，但是也没有召开业主大会。

陈女士解释，业主大会有两种形式，一种是具体开会形式，一种是书面大会。把大会表决的事项呈报给全体的业主，业主是可以进行书面投票的。她指出，根据国家规定，2/3以上的业主参加的书面投票、书面业主大会是有效的，但是这个业主大会一直没有召开，包括筹备组的意见也一直也没有公示。

陈女士认为，居委会代行也行，但是你不应该只管花钱的事。小区的管理规约表明，新一届的业委会，要向大家公布小区公共业务的情况，公共部位出租的情况，定期收益的情况。其次，小区议事规则通过，要对上一届业务会所有财务要进行审批，这个也没有做。小区在管理上的一些问题，比如卫生问题、停车的问题也没有做。

陈女士假设，5年以后小区的维修基金变成0，当要做这些维修事情的时候需要花钱，挨家挨户收钱，是否收的起来？小区的公共物业需要有责任心的业委会和业主，大家聚集起来把小区管理好，把小区的收入掌握好。不能收入不明，不知道流向哪里？仅仅花钱，然后小区其他的管理又不做。

专家：居委会应公示账目 业委会成立迫在眉睫

业主自治在我国物权法中早已明确，任何地方性法规不能与上位法冲突。杭州白马公寓小区的新一届业委会何时能够产生？接下来业主们如何应对？经济之声特约评论员包华，北京潮阳律师事务所张星艳律师对此进行解答。

包华：住建委关于业主大会和业主委员会主指导规则后面有一个条款，是针对于业主委员会没有选举出来的情况下，由居委会代行业委会职责的，但是需要明确一点，这只是一个指导规则。指导规则是政府机关在进行业主大会、业主委员会工作过程中进行行政指导的一个依据，它并不是一个授权的文件，也就是说，住建部是没有权利去授权居民委员会一定有这样一项职权的，而只是政府部门在进行行政指导过程中，可以参考这样的一些依据和这样一些文件进行行政指导，仅此而已。所以居民委员会如果把它作为一个授权文件进行使用，确实是不恰当的。而且据了解，全国人大、各地方人大目前还没把居民委员会可以代行业主委员会作为一项法定的授权来进行规定，即使是个别有些地方有相近似的内容也都是要经过全体业主同意才可以的。

居委会一般在什么情况下是可以代行业委会的职责？

包华：目前从立法层面上，不管是全国人大立法，还是各省级人大立法，目前没有这方面的要求，那么在这种情况之下，只有在（保会）的情况之下能够看到居委会代行业委会职责，但这是行政指导的口径，不是立法的口径。所以目前，居民委员会还是应该按照居民委员会组织法的规定去履行相应的职责。

白马小区是不是应该尽可能快的成立它新的业主委员会，而不是让居委会来代行它的职责？

张星艳：很显然是这样，只有成立了新的业主委员会，业主大会的权利才能得到实现。居委会和业委会它们两者的性质是截然不同的，居委会的性质是一种行政层面上的，业委会的性质是一种社区自治管理质，虽然两个人都是管理社区事物，但是他们在行使职权的时候，可能会出现一定的交叉。个人是比较认同下位法是不能优于上位法，所以这种指导规则意义上的东西是不能够高于法律层面的东西去进行操作的。

新一届的业委会要产生，到底应该怎么做？

包华：首先们要有一个有效的选票，也就是所有符合法定人数的候选人取得了过半数业主的投票，这个票据是要真实、可靠的。其次，筹备组要依据议事规则和国家法律法规的要求来进行相应结果的公示。第三，当公示之后，可以拿着相应的结果，找到业主委员会的备案部门，一般是街道办事处或者乡镇人民政府，出具新的备案表格。在这种情况下，业主委员会就可以对外开展工作了，这个内容其实都是一些程序上的，没有实质权利上的处分，应该并不困难，困难的是大家对于程序的理解和对于程序的推动。

从法律的度来，业主们有什么样权利来监督这笔数目可观的维修基金的使用情况呢？

张星艳：业委会的这种收支情况每年定期都应该在物业管理区域显著位置进行公示的，而且要报告当地的居民会，还要接受业委会和业主的监督。拒不公示应该经过业主的同意，居委会可以组织业主对其收支情况进行审查。另外最好的方法还是应当由业主或业主大会成立后，委托一家审计机构，对物业维修基金的使用情况进行每年的审计，而且这个审计费用可以放在业主委员会里面筹备基金里面进行使用。

就杭州白马公寓小区目前维修基金使用的情况看，接下来业主应该如何应对？

包华：首先要求公开。如果居民委员会确实找到第三方的机构进行评估鉴定，那评估报告、鉴定报告是要公示出来的。其次，为什么花这么多钱？花钱的组成项目，以及委托的合同和受托单位的资质，这些信息都是要公开的。第三，到底动用了哪些业主的公共维修资金，也是需要说明的。因为专项维修资金、公共维修资金是按户设帐的，一户一个帐本，在这种情况之下，究竟动用了哪一家的？哪一户的？动用了多少？也是应当公示的。只有基于公示的大前提，才能搞清楚这件事情的来龙去脉，都应该以公示为大前提。