广州一开发商6年不为业主办理房产证 或涉嫌违规开发

【导读】六年前购买的房子，至今没有拿到房产证。开发商声称“住着就行，有证没证没关系”;面对强势开发商，业主敢怒不敢言(开发商：谁投诉就把谁的水电停掉)。《天天315》本期聚焦：没有房产证的房屋还是不是我的?

昨天的节目当中，我们报道了山东东营市一个小区，业主早早办理了房产证，却多年拿不到土地证的事。今天，我们来说说广州市一家开发商六年不给办理房产证的事。花了大量的金钱购买房屋，尤其是在房价高企的今天，大家首先要做的是，证明这房子以后的所有权是我的，也就是说，大家都想尽早拿到房产证。可是您听说过购买了6年的房屋，至今拿不到房产证的事儿吗?开发商还说，没证怕什么，让你住着就行了嘛。今天，我们就来听听广州的付先生的经历。2008年，付先生在广州从化街口镇购买了一套3居室的房屋，当初在购房合同中，开发商承诺房款结清后的720日内可以拿到房产证。可是，直到今天，付先生购房已经6年了，房产证依旧是镜中月、水中花。

付先生：我是2008年在那里买了一套137.54平方的房子，当时买的时候开发商承诺尽可能720个日工作日内保证把房产证办下来，我们信以为真，后来我们2009年装修，住进去，后来就问了房产证的问题，他说已经很快很快了。一直到今年6月份的时候，有一部分业主就委托了律师打官司，就是说他要给我们违约金，后来开发商就把那些业主的水电就停掉了，还叫来一些人威胁他们，最终好像是不知道怎么的就打发他们那些业主，好像就得到一部分违约金。

付先生说，他们居住的小区“城市映像花园”的开发商“风帆房地产开发公司”很强势，小区500多户业主敢怒不敢言。

付先生：前几天我回去我就问物业，他之前说8月份办下来，8月份已经过去了是不是，那目前他也是快了快了这样答复，就是很多业主就是说敢怒而不敢言，因为都是为了小孩子在这里读书，也不敢正面跟他搞这种冲突，是这样的。所以说我上午听那个广播《天天315》就想到你们了，就是能不能经过你们过来帮忙。

在2008年购买房屋的时候，开发商在合同里写明了在房款结清之后的720天，也就是两年之内办理房产证。可是后来听说是因为小区消防不合格，办理房产证的事情就后延了，再后来，房产证的事情就杳无音讯，询问开发商，也问不出个所以然来。

记者：你当初购买的时候，开发商是以什么样的方式跟你承诺，说720天是可以拿到房产证?是口头承诺还是有合同呢?还是?

付先生：是有一份合同的，这个合同是正规的。

记者：就是购房合同上写清楚了，是720日内拿到房产证?

付先生：对。

记者：后来720天大概也就是2年的时间，那你算起来应该是2010年左右拿到房产证，对吧?

付先生：对。

记者：那现在到2014年，有4年的时间了，那开发商是怎么跟你们说的呢?这四年拿不到房产证。

付先生：是这样的，我们就问他，他说之前小区消防过不了关，后来小区花园，就是也整改了一部分绿化，就是重新消防车可以进去，但是搞完之后现在还是办不了房产证，但是具体情况我也不知道，反正这样说。

几年的时间里，业主也曾聘请律师想和开发商打官司，但是都遭到了开发商的强势威胁。付先生说，慢慢地，业主们也就明哲保身，敢怒不敢言了。

付先生：很多事情他们都不敢去办这件事，因为我说实话我自己在这方面也碰到过这样的事情，我没什么怕的，只是说他答应给我们办，就要办是不是。但是因为我想投诉投诉，他之前就曾经提谁投诉过他，他就把谁的水电停掉，是这样子，所以说很多也不能正面跟他去较劲，只是说就是在后面去投诉，但是有没有投诉那些业主我就不清楚了，因为他不敢这样子，只是说多一事不如少一事，他是这样的想法。

对于曾经仗义执言的业主，开发商曾经让他们断水断电，但是在此之后，有给了业主一些赔偿。付先生认为，这分明就是打一巴掌给一颗糖吃啊。

记者：现在还有一个问题，就是你刚才也提到，有些业主去跟他提这些问题或者去投诉以后，他停掉了一些业主的水、电，但是同时有些业主也拿到了一部分的赔偿，是吧?

付先生：对。

记者：不是所有的业主都拿到赔偿了?

付先生：不是，就是没有闹的，就好像没闹的，没有去说的，他就不当一回事这样子。

记者：就是说如果用您的话说，如果您去闹的，有可能你房子里面的水电会被停掉，但也有可能您能够拿到一定的赔偿金额?

付先生：对，但是说，因为你知道小孩在读书阶段，你不想给他们带来麻烦。

记者：那小孩子在那读书跟他们有什么关系呢?

付先生：那他们你知道肯定有关系的，为什么呢?因为他们是本地的开发商，对不对，他们就是说以为请来社会上一些人，就吓唬这些人，就对你家人不利，就正大光明跟你这样说。

记者：您的意思就是说害怕孩子遭到他们的报复，是吗?

付先生：对，他曾经有这样的行为。

面对开发商的种种威胁，业主们现在噤若寒蝉，而他现在投诉媒体，也是积攒了很大的勇气，业主们最深的感受就是投诉无门。而没有房产证的房子，业主们也不知道什么时候才能真正从法律上属于自己。

付先生：就是说你住在这里是不是，这里我负责管，那你这里，就老老实实住，就是说好像你没有房产证也这样住，没有房产证也这样住，就是他们说了算，就是我们投诉无门。

在付先生那里了解了情况之后，我们按照付先生提供的电话多次和开发商“风帆房地产开发公司”联系，但是电话始终无人接听。随后，我们联系了广州市国土和房屋管理局。工作人员很肯定地告诉我们，只要开发商提供材料且材料符合要求，30个工作日就可以拿到房产证。

工作人员：就是说开发商过来办房产证。

记者：多长时间必须要办完成呢?有没有时间的规定?

工作人员：30个工作日，你正常时间过来办理。

记者：30个工作日，那现在有开发商跟我们说要经过720天才可以办，这合规吗?

工作人员：这我不知道合不合规，反正我这里办房产证，30个工作日出房产证，我不知道他办房产证是因为有一些消防各方面不合格还是怎么样，反正30个工作日。

记者：房产证递交材料，然后30个工作日给办完，是吧?

工作人员：我们正式受理就是30个工作日，他今天拿到正式受理回折就是30个工作日后就出了一个新的房产证给他。

而在我们与主管开发商的国土局有关部门联系时，他们说，在备案资料中没有查到“风帆房地产开发公司”的“城市映像花园”项目。而对于房产证迟迟拿不到手的情况，工作人员建议业主走司法程序。

工作人员：这个我们都是建议走司法途径的。

记者：走司法途径是吧?

工作人员：对，咱们毕竟因为都是有民事纠纷的，他们有签合同的，合同上怎么规定的，我们就是按照这个来办，如果开发商拒绝的话，那只能走司法途径了。

专家观点

“城市映像花园”的业主们6年拿不到房产证，问题到底出在哪里?业主们又该如何维护自己的权利?经济之声评论员包华、中国消费者律师团胡钢律师就此进行讨论。

经济之声：按照一般的惯例，业主在什么时间可以拿到自己的房产证?

包华：如果我们说的是一手房的话，也就是购房人跟开发商直接取得房屋的产权，这种情况下常规从6个月到3年的都有，最主要的原因是在房屋交付之时项目的规划验收可能还没有最终完成，所以房屋交付的时候业主们是可以住的，但是整个项目的手续还没有办完，等到整个手续办完，开发商提交手续给政府，然后进行登记、备案，最后发放证书，这个过程周期上来说差距会比较大，所以一般我们看到有6个月比较短的，长的有2、3年的。

经济之声：也就是说业主和开发商签订的合同当中，说房款付清之后720日之内能够给办理房产证，其实这个条款是在情理之中的，对吗?

包华：对，在日常的交易过程中，720天我们大概概念就是2年，在2年左右能够把产权证整个办下来，在一手房交易过程中是比较常见的一种情况。

经济之声：合同是这样签的，但是现实的情况是房产证长达6年的时间没有给业主办下来，这样的情况之下，它会给业主带来什么样的问题?

包华：最主要的是业主在房屋使用过程中会存在很多不便，比如业主要想出租，没有产权登记的情况下他出租就没有证书支持，另外一方面如果业主们想转让也转让不掉，因为没有证书登记，当然也不能做抵押，不能做其他的手续，所以在房屋使用过程中会存在一些不方便的地方。但如果说业主他要自住当然也没有问题，本身这房子是可以自己住的，所以更多的是考量在自己使用需求满足基础之上，有其他方面要求的时候，没有产权证确实会给业主带来很大的影响。

经济之声：从另外一个角度来说，如果说长期办不下房产证的话，开发商能不能落到好处?

胡钢：应该是很可能存在这种情况的。大家都知道房地产开发是一个管制非常严格的行业，基本上涉及到比如说规划、国土、税务、建设、房产等等多个部门，而且一般整个房产开发下来相关的公章可能要盖200、300个，盖这些公章的目的就是房地产开发商要保证开发房产的合法性，并且要合规，同时也要及时缴纳相关的税费，如果最终我们买房人的房产证没有办下来，也就意味着开发商在相关的房屋开发过程中，要么就是税费没有缴清，要么相关的配套措施没有到位，要么就是房产本身存在这样或者那样的问题。在这种情况下，买房人整个是处于一种权属状况不明的情况，因为按照我们国家的物权法，不动产的权属证明只有一点，就是登记主义，未经登记，没有拿到房地产，那么这个房是谁的还不好说，因为没有获得我们国家法律所明确规定的严格的确权。

经济之声：该做的事情还没有做到，作为开发商，为什么还能够如此强势的告诉业主们，让你住你就住着，有没有证无所谓。他们说这个话的底气从何而来?

包华：首先这个房屋即使不能办证确实是可以自行自用的，不影响他自行使用，他自己是可以住的，这种情况下对于一些解决居住需求的业主来说，这个事情就不是那么急迫，只要他不着急出租，不着急转让，那么产权证早一天办，晚一天办，对于很多业主来说其实是无所谓的。

第二个方面，开发商掌握着很多信息，而这些信息是购房人所不知晓的。比如很多购房人连为什么办不了产权证都不知道。

最常规我们说办不下来产权证的原因大概有以下几个。第一，工程验收没有过关，但是一般工程验收没有过关意味着这个房屋不是一个安全建筑物，房屋是不能够交付的，所以这种情况现在比较少见。第二，虽然工程验收合格，房屋也可以交付，但是规划验收没有通过，也就是说小区的配套设施设备没有完成，这种情况下房屋也不可能发产权证。第三，部分相关的税费手续没有理清的。我们看到有一些开发商在完成开发建设工程之后还有一些土地出让金等方面的税费没有缴清，这种情况下也不能办理产权登记。

这些方面都是开发商应当做的，这些信息老百姓如果知道，可以有针对性的向相关部门去反映，去主张，但是这些信息非常庞杂，乃至于有时候这些信息购房人根本取得不了，在这种情况下导致信息不对称，自我权益很难维护，这也是开发商可以硬实的地方。

经济之声：在采访过程当中，广州市国土与房屋管理局的工作人员提到，在他们的备案信息里面没有查到风帆房地产开发公司开发的“城市映像花园”的项目，这意味着什么?

包华：如果按照这个口径去了解的话，有可能这个项目它的开发前期手续是不完备的，也就是说不光是卖房的环节，在取得土地工程规划等各个方面的手续可能都是不完备的，如果不完备，政府系统中就不会有这样一个项目的记载，就不可能给这个项目做相关的验收，更不可能给这个项目做登记，所以我认为可能在开发的前期上手续是不完备，或者不齐全的，乃至于这个房子有可能是其他项目所谈到一种未经政府批准而擅自开发这样一些住宅项目。

经济之声：这是一个特别可怕的现实，那么在这种情况之下，如果出现了没有备案，有可能是一个违规项目的话，房产证拿不到手，那这个房屋未来的前途会怎么样?500户业主可以以怎样的方式来争取自己的权利?

胡钢：我觉得刚才节目中已经特别提到了，广东市相关的公务人员说这个项目和这家公司可能没有查到相关的资料，我也是查阅了一下广州市国土资源和房屋管理局相关的网站，还有包括我们的广州市商市主体信息公示平台，好像以我个人粗糙的查询确实没有查到广州市从化风帆房地产开发有限公司相关的资料，也没有查到城市映像花园这样一个项目的资料。但是在网上那种商业网站，这种房地产开发的销售的商业网站确实出现了这么一个广州市的城市映像花园这么一个项目的介绍，但是时间也比较早了，是08年、09年的数据，但是现在似乎好像没有一个正常的销售价格或者说二手房的价格，但是确实能找到一张照片，住层的一个高层的楼，这就让我非常担心，就是说这个楼是否是存在一个违规开发的问题，

如果违规开发，这500户业主的相关权益可能就是从根本上就无法得到保障。还有一点刚才节目中也提到，所谓的开发商比较强势，我不太理解这个强势具体表现什么手段，我们知道如果是消费行为，本质上来说是一个民商事行为，大家是你情我愿进行交易，如果一方用这种强迫手段，不论是停水停电还是言语威胁，这本身就不是一个正当的商事行为了，如果再结合这个项目可能涉嫌的违规或者说叫违法性，是否会构成民事欺诈乃至刑事犯罪行为，比如说合同诈骗罪的行为，都有待我们的行政机关乃至司法机关进行调查处理。