消费者所购商品房楼板开裂 无奈开放商跑路无踪

【导读】购买商品房，交付没多久楼板就开裂，开发商跑路不见人;交钱买期房，等了好久却不见动工，购房者不知何处去说理。《天天315》聚焦：买房买来的新烦恼。

据报道，买房乔迁新居，无疑是件喜事，但也有让人无奈、苦恼的时候。江西的刘女士刚刚买了新房，就发现房子裂缝了。

刘女士：我是江西省抚州市黎川县学府名苑的业主，我们房子购买后，开发商跑路了。在交房几天后，房子就出现严重裂痕、楼顶漏水、各方面设施设备都没有安好。一到三楼业主在购买房子时候，那设计图纸上有飘窗，但实际没有给设计。在交房子的时候，给我们随便用木板搭了一下，再用水泥铺了一下，直接做个样子，没有给我们做好这个。

刘女士一打听，在整个小区内，房子裂缝的有很多家，最令人感慨的是，她们住的这个"学府名苑"小区，居然还是城里房价最贵的高级小区。

刘女士：小区业主估计有500来户，很多家都有出现裂缝的情况，而且房屋做的有一点点倾斜，很多人更加不敢了。买房子大约在前年，那时候这里房价是黎川县最高的了，将近5000到6000元一平米。

刘女士所住小区的开发商一跑路，遗留下很多问题，有的消费者连产权证都没有拿到。

刘女士：房子为什么会裂，售楼部的人也不知道。可能是房子质量问题才会裂的嘛，楼顶住户好多家都漏水，目前发现有80家以上了。500家就有80家，而且很多人在外地还没回家，有些是全款都付完了，房产证还没拿到。

刘女士说，她买的房子多处裂缝，不仅主卧室裂缝，次卧室也裂，在客厅的裂缝甚至长达5米。

刘女士：好几栋出现了漏水而且外墙也特别差。它帮我们做的飘窗跟设计图纸根本不合，只是为了交房子，而且是等我们拿完钥匙才给我们去做的。我在房间里扫地，扫着扫着就发现有裂痕，裂痕一条直线，有5到6米，我们用水去泼开，它都会渗水到底下楼层。

刘女士房屋质量出问题，不知何处去说理。而山西关先生问题更严重，他付了一半的买房首付款，最后房子成为泡影。

关先生：交了钱，它也给了我合同，甲方一份乙方一份。我首付款交了50%，它却一直不开发，最后找着老板了，他说对不起，没有钱，钱都花完了。

钱付了，为什么房子没了，后来关先生才发现，房子根本没有建，甚至连地基都没打。

关先生：没有建楼了，他只是在附近弄了个改造，像是简易办公室一样。楼没有地基，还没有开发。他说干生意赔了，对不起老百姓，老百姓抓住他没啥用。

进入2015年以来，一些中小房企倒闭、停工的消息不绝于耳。中小城市房地产市场仍暗藏风险，在当前的楼市环境之下，不少中小开发商被淘汰出局。

什么样的楼房容易出问题呢?

楼盘工程进度极慢，很多购房者在买房前应该到建筑工地上看工程进度，这时候就要注意了，如果发现工地上施工进度极慢，甚至出现停工状况的话，就要当心了，这很可能是因为开发商资金链出现问题，这样的楼盘很可能会烂尾。

交付时间无限期延迟的楼盘到了楼盘交付时间迟迟不交房，并却总是以近期有不可抗力因素导致延迟交房为借口，这样的楼盘很有可能是因为资金不足，无法完成交付手续，或是因为楼盘有质量问题，而无法通过验收。

有一类房要特别注意，如果楼盘区位较偏，却定位于高端产品，主力户型面积大，总价也过高，并且还处于滞销状态，资金回笼慢，小型房企容易出现资金链断裂的问题。

在拖欠款项而维权频现的楼盘还有一部分小型房企，经常发生拖欠款项导致维权现场频发，这样的楼盘购房者也要当心，因为很可能是房企资金链出现问题，导致无法按时付款，进而导致破产清算。

最后说说，投资者如果不幸遇到了房企破产，这时候该怎么办?主要可以分成以下两种情况来讨论：

一、房屋已建成房屋已经建成的情况下，破产企业即有对购房人履约的可能，也就是业主有可能能够拿到房子。

二、房屋未建成。

房屋未建成的，又可以分为以下两种情况：

1、按揭贷款所购房屋的权利归属。在期房按揭中，购房时房屋尚未建成，购房人不享有房屋的所有权。当房屋建成后，若房款已经付清(购房人支付了首付，贷款银行以购房人的名义付清了余款)，购房人即可委托开发商向当地房地产登记处申领《房地产证》并取得房屋所有权。之后房地产企业的破产对房屋的权利归属亦不生影响，购房人仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。

2、对卖方分期付款买房时房屋的权利归属。第一，购房人已经付清全部价款的，所购房屋被排除在破产财产之外，购房人可以要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。第二，购房人尚未付清全部价款的，房地产企业尚未转移所有权，双方均未履行完毕合同，破产管理人即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。

有关部门负责人提醒购房者，在购房前务必了解开发商国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证“五证”是否齐全。

购房者可通过官方网站、房产管理部门等各种途径了解开发商的资质、诚信度、规模等情况。

专家观点：

中国人民大学经济学院副院长刘元春认为，从长远来看，应该尽量完善现有破产体系和破产程序，保护业主和债权人的利益。刘元春同时建议，地方政府也可以适当通过银行、金融等手段，对负债状况严重、资金有较大缺口的企业予以关注和监控，同时进行相应的政策调整，防止购房者利益受损。

北京金台律师事务所高级合伙人郭卫东则建议，为防患于未然，应鼓励债权人举报，加大对相关责任人的惩处力度，必要时动用刑侦手段，让卷款逃跑者无处藏身。

面对买房新烦恼，我们又到底应该怎么办?北京兰台律师事务所的包华以及北京安理律师事务所律师郑传楷律师进行解读。

经济之声：江西刘女士购买商品房，交付没多久楼板就开裂，现在开发商跑路不见了，购买商品房有保质期吗?

郑传锴：购买商品房是有保质期的，通常墙体主要结构包括隐蔽工程是有不同保质期的，但是质保责任通常是由开发商来承担，同时相关法律规定，开发商在履行质保责任之后，是可以向承建方、施工方来进行追偿的。

包华：开发商是一定要找承建商的，但是不是代表业主去找，是代表自己去找。开发商跟承建商之间是有施工合同，基于施工合同承建商要向开发商交付合同约定符合要求的建筑物，只有在这种情况之下，开发商才能够把相应购房合同方式交给购房人，两个合同相对主体是不一样的。基于购房合同，业主只要向开发商主张权利就好，基于施工合同开发商去追建筑商。但如果业主直接跟建筑商发生法律关系，开发商责任等于就免除了，所以两者之间是不能够混同的。

经济之声：山西的关先生是交钱买期房，等了好久不见动工了，到了该交房的时候却发现开发商已经跑路。在原来土地上，不但房子没建，连地基都没有打，现在这个钱怎么办?

郑传锴：如果是这种情况，个人更倾向于看开发商行为是否涉嫌犯罪。如果涉嫌犯罪，通常要由公安机关来进行追缴，由这个公安机关追缴整体财产，按照比例向受害人进行发还。但实际这些案例当中，通常都存在一种情况，就是购房人在审查五证时，没有真正履行自己这种所谓知情权，更多购房人只是通过朋友亲戚间口口相传，就直接交钱签合同，这种做法是风险非常高的。实际上消费者如果能够很好审查预售许可证，甚至对预售许可证的真伪进行核实，其实是会很有效的避免这种风险的。

包华：如果是连地基都没有的话，充分说明开发建设单位完全没有准备履行合同或者没有履行合同的能力，这件事情民事责任已经很清楚了，关键要先区分开发商是不是需要承担刑事责任。如果构成刑事责任，恐怕追究的就不仅仅是经济和民事赔偿问题，要追究经办人刑事责任，可能这个影响会更大一些。

有一位山东海阳市听众，他在2013年3月全款购买了一套房子，约定是当年交房，结果开发商到现在也迟迟不交房，施工基本停了，开发商说资金链断裂了，没钱了。这样的情况该怎么办?

郑传锴：投资人实际没有清楚说房子到底有没有建成，还是要看房子是否建成，如果房子建成的话，至少可以拿到一个没有手续的房屋，这是最差的一个情况。如果相关手续比较齐备，还有可能办理下来房产证。如果房屋没有建成的情况下，可能就比较复杂了，通常情况下个人认为这不是一个法院或者说司法途径能够解决的问题，它需要协调各方资金，需要权利义务的承受，如果接了烂尾楼盘的话，可能不仅面临的是房主、购房人的诉求，还有承建商包括相关工人工资这样可能潜在非常大的债务，有效解决所谓烂尾楼盘方式恐怕不是司法途径可以解决的。

包华：这样通过司法裁判方式是无法解决一个商事活动中面临的所有的风险的，但是可以考虑通过资产重组或者破产整顿方式来解决。如果确实有一方商业主体认为项目还要继续开发或继续承接建设的可能性的情况之下，购房人还可以在重整计划之中挽回一些财产的权益。如果连这样的机会都没有的话，购房人的损失是很大的，这个市场风险不能够完全通过司法途径来解决，必须要通过市场来解决。