156万所购商铺实际面积缩水：万科只肯补偿1万5购物券

【导读】消费者花156万元购买“万科房地产”商铺，发现房屋面积与实际不符，万科多收了5万元。沟通之后，万科只肯补偿购房者1万5千元购物券。《天天315》 今天聚焦：房屋面积缩水，如此补偿合理吗?

据报道，李女士今年4月2号花156万元在广州购买“万科房地产公司”建设的幸福誉楼盘，发现房屋面积与实际不符，与开发商协商补偿，但开发商告知还按原来面积交钱。

李女士：我4月2号在万科幸福誉这个楼盘购买了一个商铺，当时购买商铺签了一个认购书，交了20万元，其中5万元是订金，15万元是楼款，当时这个认购书上面签订的面积是78.64。我是准备一次性付款，准备在这个月17号之前付，我在16号去付款的时候，他告诉说，这个面积没有78点多了，只有76点多，少了2.6510。当时它按这个面积卖给我的时候按照一平方将近两万块钱，现在将近少了三个平方。我就跟他讲，我说少了三个平方，就应该把这三个平方的价钱减下去。但是他就不减，他说我要么就按照小平方来签合同，要么他把款退给我。我就不同意退款，因为这属于违约。

李女士签订的是购房认购书，但她认为这应该和合同一样具有法律效力。

李女士：签的是认购书，认购书也同样具有法律效力。先交了20万元，要等到分期付款或者是贷款定下来以后才签合同。这个认购书上写的是，如果17号不能交清余款，订金就没收，他没没收，现在还没没收。

李女士认为，现在应该按实际缩小的面积付款。

李女士：现在这个面积是实际面积，但当时他是按照大面积的价格卖给我的，就是78.6936平方，总价是156万多，他告诉我的，我没量，他说面积小了，要么按照这个面积来签，价格还是不变，也没有说要没收我的订金。但是认购书上面写了，17号如果要不能交清余款就要没收订金，但是到目前为止他还没有跟我说没收订金。我没有想退，我就是说按照实际面积来计算价格。

李女士表示，现在和她见面接触的是卖房子的是中介商，他们是无法作主赔偿的。

李女士：一般的房子是有一个中介商，但是这个中介商的每一句话回答都代表了开发商，因为他每回答一句话，都要进办公室去请示一下。他说，我都请示过了。请示的大概是万科的一个项目销售经理，我没跟他直接接触过。卖房子一般都是有中介的，他开发商一般是委托一个中介帮他卖这个楼盘，一般开发商自己不会直接卖房，所有的楼盘都是这样操作的。他跟我谈的这些东西，他是代表了开发商，他们自己也是这样讲的。他说，我们对这个房价是做不了主的，只是售楼，他们定的是多少价，我们就卖多少钱。

李女士也联系了万科方面，目前没有回应。

李女士：万科自己有个客服，他一直都说会跟我主动联系。我16号去交钱那天，出现这个事情以后，因为协商不了，我就给客服打了电话，他就说两个工作日，但是到现在都没有回应。我要求的就是，万科有关工作人员直接跟我联系，最好不要通过中介，因为他只起了一个传话作用，第一沟通起来怕引起一些误会，第二也很耽误时间。他们同意了，但是到现在为止也没有人跟我联系。

李女士说，因为面积缩水，要要多付5万3千元，而万科只赔付1万5千元。

李女士：现在还是中介在跟我联系。我今天又给中介打了电话，他说他还是想做一下万科的工作，因为他们提出来，就赔我一个点，156万赔我一个点，就是一万多块钱，通过购物卡的形式给我。我说这可能相差大了一点，既然有诚意，就各让一步，看你们能做到什么样的程度，反正大家都表出来一个诚意。现在还没有最后达成一致，万科提出来通过购物卡的形式给我一定的补偿，但只赔偿一个点，也就是大概1万5，但这个楼价按照当时的平方数应该是将近5万3，距离比较大，所以我当时没有接受这个意见。

李女士说，房屋误差面积已经超过3%，应该按照实际面积计算。

李女士：法律有规定，面积超过了3%的，按照实际面积来计算，它的合同当中是有的，但是因为合同我还没有跟他签，认购书跟合同的法律效率是一样的嘛，按照实际面积来计算。如果不到3%，有另外一个规定，这个超过了3%，他也知道。我跟他说因为超过了3%，他一听，他说你都知道，我说这要按照实际面积来算，你是按照实际面积平方数卖给我的，现在少了平方数，你就应该把这个价钱减去，如果多了的话，我毫无疑问必须要补钱的，这也是有规定的。但是他现在就说给我一个点的补偿，我没接受，协商了好几天，协商不下来。

李女士表示，她已经保留好了相关证据，做好了司法诉讼的准备。

李女士：他如果是虚假宣传，那是另外一个事情了。这上面他没有主观的故意，一开始是按照大面积卖，不是说有意让我去买，买了以后再把面积弄小，我没有发现有这种情况存在，如果是，那他就有欺诈的原因在里面，欺诈的处理就不是这样了。他主动告诉我的，面积小了。你就应该按照面积小的来计算价格，这对所有购买的这个房子的人比较公平一点，否则就不太公平了。后来我报警，我知道报警没什么用，但是我就是取证就行了，所以我到派出所将整个经过、情况复述了一遍，他们也做了笔录，他们会存档。但万一通过司法程序解决，我就有证据了，要不我没办法打这个官司。

李女士认为， 她买万科房子就是因为信任万科这个品牌。

李女士：也是出于对他的一种信任买的，我说，你们周围到处都有商铺，有的还比你便宜，我为什么买他的呢，就是冲着金字招牌来的。树起一个信誉不容易，但一旦破坏了，再想重新树立是很困难的。

负责销售万科房屋的中介公司张经理说，目前双方正在调解。

张经理：这个存在一些误会，有一些问题，当然我们现在在跟她积极地沟通，可能我们这边会对她做出一定的赔偿，但现在这个赔偿问题在协商沟通的过程中。最后的结果会让李女士满意的。

张经理说，她会尽力弥补双方的分歧，帮助李女士解决问题。

张经理：我们是属于万科的一个中介销售团队，我们其实也就是承上启下的作用，所以找我来谈也没有什么效果，我就是先把领导的意思传达给客户，再把客户的意思给传达上去，因为我是给她销售而已。因为万科没有自己的销售团队，都是委托我们中介公司帮它售楼，达到一致就不存在什么纠纷了。

安理律师事务所郑传锴以及资深房地产专家韩世同共同就今天的案例做出分析解读。

经济之声：首先李女士签订的是房屋意向书，意向书和合同是一样有法律效力的吗?

郑传锴：这个问题不能一概而论，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条，商品房的认购、订购、预订等协议，当然也包括意向服务，如果它的内容当中，对商品房买卖合同的主要内容进行了约定，并且出卖人已经收取了相应的房款，那么就认为已经具备了和买卖合同同等的法律效力。如果购买人还没有交款，那么意向书和合同的法律效率是不一样的。消费者可以基于意向书要求开发商签订购房合同，但不可以直接要求开发商履行合同义务。

经济之声：现在李女士面临的问题是，房屋的误差面积已经超过3%了，这个3%是不是在法律上有一个特殊的意义?

郑传锴：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条明确规定，在3%之内包含3%要按照实际面积退还给购房人，如果超过3%，应该双倍退还差价。

经济之声：韩先生，您对于这个3%在实际操作过程当中能不能够去操作，市场对它的认同度到底有多少?

韩世同：对3%的理解，我看到有一些条款规定，3%可以要求退房、退款。但其实这件事我专门跟广州万科沟通了一下，他们的解释是，这个是现楼，他们是有实际测算面积，是75方，它们定价是按75方定的，结果调资料给销售部门的时候还是拿了原来的数据，就变成了这样一种失误。显然买方是无错的，错误方肯定是在万科这方面。万科同意去承担一定的损失，但显然买方没有接受。所以在这个问题上，借这件事提醒消费者以及开发商，这方面的操作还是应该依照原则来处理。

经济之声：韩世同先生您也同样的认为，万科无意识当中所造成的误差，万科应该有义务去弥补，至于弥补的方式和弥补的钱数是多少，以什么作为标准呢?

韩世同：我觉得如果我们完全套用法律的依据，可能不一定能够找到非常合理的依据。但是我们看到购买方其实也并不是一个无理要求，显然万科在这件事情上面有几个方面的疏忽，第一把这资料弄错了。第二，可能是大公司病，及时的应对方法也不行。另外，他们认为这件事已经圆满解决了，因为我跟他们沟通时，他们认为解决了，但实际上买方没有直接跟万科沟通上，她也不满意。所在这方面最好能够通过协商，达到双方都能够满意的状况会比较好。

经济之声：李女士本身就是一个律师，所以她已经保留好了相关的证据，甚至做了笔录，如果最终不行的话，她要通过诉讼的方式来解决这个问题。请教一下安理律师事务所的郑传锴律师，第一，李女士保留的证据和笔录会不会被法庭所认可;第二，她胜诉的可能性到底有多大?

郑传锴：具体的细节我并不是很清楚，但首先，李女士要求去派出所做笔录这样一个事情应该是我们律师经常推荐的一种办法，但由于有的公安机关不愿意为当事人基于民事纠纷去处理这样的事情，所以有时候很难达成这样一个效果。但就本案而言，如果做了相关笔录，通常会被法庭采纳为证据。而且通常来说，售楼人员或者房地产公司相关的人员，其反侦查意识不会很强，所以在第一时间由国家机关采录这样的笔录，通常它的真实性非常可靠，而且可以反映出相关的很多案件细节。

经济之声：郑律师，是不是您个人推荐的还是当事人和万科方面协商解决问题，可能是最好一个解决途径?

郑传锴：一方面是协商，另外磋商的整个过程进行录音，甚至去录像，这种方式可能成功取证的机率更高。

经济之声：我们听到，李女士非常认真的说，买这个商铺就是因为它是万科做的，相信王石，因此可以看出，万科方面在中国地产界的品牌效应已经非常明显。如果真的是万科出于无意，或者下意识的出现了这样的问题，这样的事情对它的声誉会不会有影响，如果有，影响会有多大?

韩世同：如果315来曝光，肯定是对万科有一定的影响，如果它们处理不当，就会因小失大，品牌和声誉都会受到一定影响。所以这件事万科也要吸取教训，要加强管理，要换位思考，站到消费者的方面去思考。另外，信息沟通不畅也是个问题，所以这件事情对万科是一个警醒。

经济之声：像今天这个个案，即销售面积跟实际不符这样的事情在楼盘销售过程中是一个普遍存在的现象吗?如果消费者遇到这样的事情应该怎么办?

韩世同：这个现象非常普遍，因为施工图和实际建造的过程当中必然会有误差，在这方面，合同法还有各个方面司法解释都有非常明确的规定，在面积管理方面其实是非常严谨的，如果出现太大的误差，必须要按照法律规定来处理。