商品房以及物业管理

据报道，关于商品房以及物业管理方面的一些问题，兰台律师事务所的包华律师来与我们共同探讨。

经济之声：买一手房为什么要看五证?五证到底是指什么?

包华：五证是在房地产开发过程中所涉及到的立项、规划、土地、工程和最终销售五个环节分别制作的行政审批证书，简称五证。一般消费者在购房的时候，最多关注的是最后一个证，就是销售许可证，一般认为销售许可证能够办理，意味着前四个证书都已经如实办理了，但是现在确实在二三线城市发现销售许可证是真实的，但前面有些手续还需要进一步补办。对于购房人来说，看清五证同时要看清自己所售房屋与证书上所记载的情况是否一致是否相同，才能够避免在购房合同上出现纠纷。

经济之声：为什么买一手房的时候看五证是如此之重要呢?

包华：五证表明整个开发流程是在政府管理和控制之下，商品房基础是土地。从土地规划建设工程到最终的销售是一条龙环节。在这种情况下，政府全程的监控和参与以及管理对于保障消费者、购房人最终能够取得合法房屋并且办理产权登记至关重要。五证意味着这个项目本身的合法性和合规性是有保障的。

经济之声：我们买一手房的时候怎么看五证呢?

包华：五证在审查检查一般是根据项目名称中的时间以及相应记载的平面图来考量，项目名称如果跟所购房的项目名称是一致的，所在区位是一致，那么它本身所记载的平面图和记载的楼宇的介绍是一致，可以认定整数本身是相符的，否则就不相符。

经济之声：办理购房贷款以后，如果项目烂尾，购房人可以怎么办?

包华：购房人可以就商品房买卖合同向开发商主张并且关注项目后续是否有其他投资人能够进入项目，继续完成项目的建设，但是现在有很多的项目购房人，是用拒绝还贷款的方式来解决问题的。提示所有的购房人，拒绝还贷款可能会给自己增加更多风险。因为商品房买卖合同是主合同，基于主合同的履行，由于购房人本身没有足够资金，因此需要向银行借贷。银行将借款借给购房人之后，双方达成的是借款合同关系，借款合同关系本身并不因为商品房买卖合同不能履行而当然解除。而且开发建设当中会给银行提供相应的担保，由于项目烂尾担保已经不能实现了，在这种情况下，银行肯定会向购房人追索房贷款。不能够简单地去拒绝还贷，否则个人的征信一定会出现问题，同时在银行其他延展性服务中也会受到损失。在选择项目的时候，如果项目确确实实存在项目风险的话，购房人、投资人不仅面临自己投入本金部分的风险，还要面临借款无法偿还的风险。

经济之声：买到烂尾的房产的话，有什么方式自保?

包华：从自保角度上说，如果这个项目本身连初步土木工程建设都没有完成，就需要考虑其他的投资人，其他建设方能够参与其中完成项目的工程建设，但时间本身就不可控，基于这样的不可控的情况，购房人要想风险完全回避的话，就好的方法就是选择资金比较雄厚的大品牌产品。

经济之声：我们在选购商品房的时候，一定要尽可能杜绝烂尾产生的可能性，唯一手段可能就是选择大品牌开发商。这样大家去买房时都会比较在意商品房的样板间，一般都是因为喜欢样板间而购买这样的一套房子。样板间和实际交付的房子是一样的吗?如果说不一样，会怎么样呢?

包华：如果不一样，大家对签署这份合同的初衷就会有影响。但是我们也明确一点告诉大家，样板间有的时候跟实际交付的房屋确实不太一样。比如说大家在样板间之中很难看到散热设备如暖气片。比如很多样板间，实际高度会比交付楼宇高度稍高一点，采光和方向会比交付的楼宇要好一些，包括内部的装修以及布置的一些家具用品会和一般交付房屋不太一样。从这个意义上，样板间更多是一种广告和展示型的效果，和实际取得的房屋会有所不同。当然现在有些开发商将样板间设定在自己已经完工房屋中，这样的样板间其实是比较可靠的。如果大家所关注的不可靠样板间，更多是独立建设的，临时使用的临时建筑，这些样板间如果大家去关注它，应该做一些照片或者物象采集。另外样板间所涉及到的设施设备，大家需要看清楚，尤其是精装修的设施设备，精装修设施设备里面有很多是涉及到一些产品的品牌和型号的。这些品牌和型号对于消费者购房来说，有的时候影响是比较大，如果实际交付房屋的设施设备型号、品牌跟样板间不一致，也应当及时的提出。

经济之声：如果真的是买到跟样板间不同的房子而差异非常大，曾经在节目当中报道过案例，如果说这样，我们能够怎么办?因为当初在签订合同的时候，我们也鉴到了我们所购买的房屋的结构和样板间是一致的。

包华：如果是这样的话，就意味着我们的消费者，购房人需要根据合同规定中的违约条款向开发商主张索赔，而索赔更多的是基于样板间与实际交付房屋之间的市场价差或者品质差来进行相应评估，所得到赔偿损失额度。这个额度可能并不是很高，对于一家一户可能并不是很高，但是对于全体购房人来说，它是非常有价值的。

经济之声：房屋交付的时候会遇到很多问题，比如开发商会告诉预交多少多少年物业费，会要求一笔交清比如说装修的押金和其他的很多费用，算下来也得好几万块钱，这样的情况我们怎么办?

包华：房屋交付首先需要关注的是商品房买卖合同中所约定房屋交付条件是否满足，比如面积实测报高，比如房屋使用说明书，这些内容是对于我们履行商品房买卖合同至关重要。其次需要关注商品房交付使用的设施设备的完好程度，水、电、暖气、电视、电话等设备。这些设施设备的使用对于房屋今后的使用来说也是至关重要的。第三个方面，关注我们房屋的结算。因为房屋结算本身是我们基于商品房买卖合同的价格条款来进行的结算，部分的结算可能会有消费者需要补几万或者十几万的房价可能性，今后会影响到大家交付物业费、供暖费计费依据，这一点是非常关注的。对于有些消费者提出，关于房屋交付时无法对于隐蔽工程进行相应排查。对于所有的隐蔽工程，开发建设单位都会房屋使用说明书和质量保证书中进行相应明确责任，告诉你怎么用，告诉你保修多长时间，所以大家不用担心，如果真的在房屋使用过程中出现这样的问题，只要及时跟开发商所沟通，开发商的客服部门以及他所委托的物业公司的相应部门会给大家解决。

经济之声：预交的物业费，一交交好几年，甚至有些小区说，你要是预交5年的物业费的话，可以给你免费使用一年车位等等，这样的情况我们应该不应该交这样的物业费?

包华：物业费应该预交，但是物业费预交时间过长是存在问题的，首次物业费的价格会做调整，其次物业服务的主体可能会发生变更。不建议大家提前很长时间交物业费，而是说一年一结算就可以了。一年一年的交是没有问题的。对于说提前交几年的物业费是会有什么样的优惠，建议大家不要去关注，因为物业服务品质才是最重要的。

经济之声：一个二手房的问题，现在坊间流行这样的一句话，说二手房中介是最不伤感情的职业，因为它一直二十年以来跟我们说房子会涨涨涨，房子确实如他所言一直在涨涨涨，二手房中介的话我们到底能不能信，能信多少?

包华：从制度构架来说，二手房中介公司所起到的是一个居间的作用，撮合双方交易的过程之中，应当将房屋的实际情况以及交易的相应的环节所存在的一些问题跟双方进行充分的磋商和沟通。从制度架构上来说，应当认为二手房中介的话是可信。但是之所以大家还有这样的质疑，是因为确确实实有一些中介机构的工作人员为了撮合双方交易，为了达成交易取得佣金，对于双方隐蔽了相应的一些信息，屏蔽了相应的信息，在屏蔽信息的基础之上，对双方产生对于这次交易的错觉和错误认识最终达成了交易，这样的做法本身是不恰当的。另外中介公司是一个居间的角色，并不站在买家，也不站在卖家立场上，说到底，在制度构架上他是居中的，不是自己人。如果想找自己人，希望大家还是要关注自己能不能联系一个购房方面比较熟悉的亲友或者找相应专业律师去沟通，可能会更好。从善意的理解上，可以原则性相信中介公司所说的话，从交易审慎角度上，应该对他说每一件事情进行相应的论证。比如，这款房屋的产权性质，这套房屋可以交易，但是也许这套房屋上确实是有抵押，有抵押房屋是不能够进行交易和过户。在这种情况之下，能否交易取决卖房人是否把房屋的抵押能够及时接触，从这个意义上来说，对房屋能否进行交易上就会付条件，而中介公司往往对这个条件说并不是很清楚，这样的问题在不动产交易环节过程中是非常常见的，希望大家对于中介公司所说，一方面善意的方面，一方面要仔细的论证。

经济之声：最近这段时间，房价一直是在涨涨涨，尤其是一线城市的房价上涨的很快，也出现一些问题，不少的消费者就房价上涨以后出现买卖合同之间的关系问题进行爆料或者说求证等问题，比如就有一位消费者买了房以后尤其是学区房，后来卖家忽然发现房屋涨的概率还很大，就找各种的理由玩消息，让你没有办法最终完成房屋的交易，这样的情况我们到底应该怎么办?

包华：在房价上涨的过程之中，卖家违约的情况比较常见，在房价下跌的形成之中，买家违约的情况比较常见。但不管怎么样，不能因为市场的变动导致这个交易本身的不安全。从买家的角度上来说，我想建议大家几种方法，第一个根据商品房买卖合同约定的内容及时催告卖家履行相应的合同义务。说好哪一天应当去办理房屋抵押的解除，什么时间应当交付房屋，什么时间配合办理贷款，什么时候办理过户，这些时间节点在商品房买卖合同当中都是有明确的约定的，根据这些约定来督促对方及时履行。第二，当对方逾期履行的情况之下，及时找中介公司进行沟通，并且保留相应沟通的资料，不管是函告，是电话还是中介公司帮组织的现场会议，尽量保留相应的客观材料，以事后证明项目的交易本身的客观情况。第三，关注违约条款，合同中如果对方违约的话有违约条款，违约条款上所列明的违约责任是对方应当执行的相应的依据，但是有的时候违约条款并不是特别清晰，并不是特别能够保障买方的利益，所以在签署合同之初可能对于这些违约条款要详细的关注，一条一条的要予以关注，包括分析，当然一个商品房买卖的环节是比较多的，对方可能出现的违约理由也非常的多，在这里不可能一一的告知大家，但是大家只要记清楚能够及时催告保证及时留存相应证据，对于今后维权肯定是有帮助的。

经济之声：一个比较特殊的例子，就是有一个家庭为了孩子的上学，把自己原来的房子卖掉了，然后去买了一条学区房，这个学区房可以一念念九年那种，连续性的，解除了家长的很多的后顾之忧，所有的事情都已经解决好了，这个买家的住房，原有的住房也已经卖掉了，那边买房的人也已经等着搬进去了，这个时候原来的学区房的房主，发现房子上涨的空间还很大，玩消失。现在消费者卖了房子一家三口现在没地儿住，孩子也没地方上学，户口落不下就没有没有办法去报名上学，这个问题我们怎么能够及时的解决掉，因为要涉及到一家三口住房的问题，只能租房子住。第二个问题就是要孩子的上学的问题。

包华：有两个问题，第一个问题是关于财产方面的权益，如果解决财产权益包括你的居住权益，通过临时的房屋租赁是可以解决，相信不用更多的去等这个房子什么时候交付。另外，是跟人身相关的，而不是财产关系，就是教育，目前教育资源分配是跟户籍以及购房状况直接挂钩。在这种情况下，确实会影响子女教育，但是教育本身如果确实受到影响，应当是由你所居住、居民委员会或者居住房屋所属片区小学来解决，这是在教育部本身是有相对应指导性的意见的，所有事情可能都会因此受影响，但是所有的事情有一些补偿办法可以使损失降低，但是如果说这个交易的风险导致不可能百分之百实现我当初交易目的，经过补救依然会有损失发生，可以预计这个情况进行相应索赔的主张，索赔的主张更多是基于财产方面的，不是基于教育和人身方面，提醒大家关注，如果确实买学区房对学区房特殊的想法和要求，一定要关注对方违约的可靠性，否则有一些损失内容在法庭中是无法查明。

经济之声：房屋的外立面，使用时间长了以后可能会有脱落现象，这种脱落很危险的，万一在脱落的当口，有人从底下经过就会造成人身的伤害，这个时候房屋里的业主就会让物业来修，物业会说是房屋质量问题要找开发商，这个时候如果业主在找开发商的话，开发商就会说过了保修期，这种情况之下业主应该怎么办?

包华：首先还是要关注怎么修，对于外立面脱落的，我们应该是对于专项维修资金，也有一些地方叫公共维修基金去维修，但是如果脱落本身是关于产品质量存在的问题，就应该向开发项目单位进行维修。如果外立面在建设之初就存在设计、施工、材料方面的一些缺陷，这就应该是一个不合格的产品，从不合格产品角度上，如果你过了保修期为由来主张的话，其实是不成立的。因为你交付给我们产品，应该是合格的产品还会有保修期，如果最初就是不合格的产品，事后证明你是不合格产品的话就无所谓保修期，肯定是由开发建设单位来承担的。但是如果开发建设单位无须承担这样的责任，比如交付的房屋本身确确实实是合法合理合规，甚至于质量过关的房屋，只是因为后期的使用，耗损自然损耗导致房屋破损，就用专项维修资金或者公共维修资金委托物业公司进行修缮。而修缮的过程当中，有几个原则，第一个，应当是避免安全事故发生;第二个，应当是在房屋原有的规划用途基础之上，不能变更规划用途;第三，应该有及时性。不是每个季节都适合于外墙的维修，在维修的过程之中一定是要天气和自然环境的配合的，所以在适合维修的季节一定要抓紧施工。

经济之声：什么叫小产权房?

包华：其实小产权房只是一个简单称呼或者不规范称呼，实际上它不是产权，产权是不能够基于现行买卖，法律法规规定进行买卖和过户，现在所谈到的小产权房，实际上是在农村集体土地上所建设的用于居住房屋，这些房屋由于没有进行国家土地征收，没有纳入到现在可以进行流转的市场中，所以我们简称叫小产权，它是不能够进行产权转移登记。这样的房屋我们说能不能买?有些人确实买过，也会面临这样的一些风险，这个风险主要有几个：第一个由司法裁判机构认定买卖合同无效，这样的司法裁判文书在北京的很多的郊区县进行农家院的这样一些买卖的都曾经出现过;第二一个就是这个土地、这个院落、这个房屋一旦面临国家征收的时候，我们所说的小产权的购房人是不可能作为补偿对象的，补偿对象还依然得是原先的集体土地上的使用权人和所有权人，这两个方面对于我们的购买小产权的决定来说风险是很大的，所以我们不建议做小产权的购买，但是如果说确确实实有这样的一些农村集体土地中的房屋，确定适合我们的居住人，使用居住的话可以签署租赁合同，用租赁合同的方式去解决使用权的问题是可以的。

经济之声：很多人觉得住在农家院里面其实是一件挺美的事情，这个农家院而且还很便宜，相对于北京动辄上百万的这个房价来说，几十万块钱能够买一个带院子的房子其实是很不错的一个投资。但是这个农家院到底能买还是不能买，它有没有风险?

包华：其实农家院是我们在集体土地上的一个产生的一个院落，这个院落有可能是基于宅基地来建设的，我们所说的农家自己住的一些农舍，还有一些农村集体土地建设用地上来实现了经营的场所，那这种情况我们也见过，这两种情况原则上都是不能够买卖的，但是我们的政府就农家的土地以及农业、农村集体土地上所经营用地进行了使用权和经营权的流转，这个目前的试点已经展开了，大家可以关注一下我们官方的网站上，针对于农村集体土地经营用地这样的使用权、经营权流转试点的区域，这些区域之中，大家可以通过经营权、使用权的方式取得农家院这样的实际经营和使用的一个权益。那么还是那句话，你可以使用、可以经营，但是不能给你办证，所以实际上农家院可以通过变相的方式取得它的经营使用权，但是不可能办得证书，也不可能把它的产权办到你名下。所以我们的投资人、我们的购买人一定要明确自己买的到底是房屋还是一种使用和经营权。

经济之声：买了这个房子是一个精装修的房子，买的时候就觉得肯定是一个很省事的事，我不用去大动干戈再去装修了。可是没有想到房屋在交房以后他发现两个问题，第一是精装修的，所以它的材料可能有问题，所以房子里面会有味，就有异味;第二个，就是这个隔音的效果异常之差，这样的情况我能不能解除合同退房?

包华：关于隔音效果差以及房屋有异味有两种可能性，一种是客观存在，确实隔音不达标，气味超标。另外一种是我们的购房人或者使用人本身的个人体感的问题。怎么才能判断这个究竟是房屋的问题还是我们使用人自身的因素所导致的，需要通过第三方的检测。也就是说对于房屋的隔音状况要进行检测，对于房屋内的空气要进行检测。这两项检测出具的结果和我们国家标准中，对于房屋隔音和空气质量的标准进行比对，比对以后如果发现是隔音效果和房屋本身空气质量问题，我们的购房人是可以要求索赔的。如果是个人体感的问题的话，可能也需要进一步的措施来解决，但是这一点开发商就可以不承担责任。所以第三方鉴定的结论是非常重要的。第二，关于房屋鉴定本身确确实实存在一定费用，在业主要求开发建设单位对于房屋进行相应的评测的情况之下，一般开发商都会拒绝，因为造成费用会给自己增加相应成本。但是如果业主就这件事情来提出自己举证，可能也会存在跟专业机构本身对接上有一定困难。建议大家应该可以到政府的相应的主管部门网站上了解一下这些评测有哪些机构可以做，大致了解一下评测的费用。第三个如果真正出现了隔音效果出现问题，空气出现问题的话，我们的购房人，我们的使用人要坚决的维权。虽然有的时候可能无法证明你的损失是哪些，有可能在很多时候你自己身体上不舒服和这个空气质量和这个隔音有什么之间的关系，但是只要你坚持去主张，这毕竟不是你一个人的事情，所有这个小区里，所有业主所需要面临的问题，一家一户的主张，对于广大业主来说都是会收益的，对于开发商来说也是会有一定压力的。