看沙盘购花园洋房 实际居住环境与沙盘相差甚远购房人维权难

健康与环境息息相关，居住小区环境问题已经逐渐变成比房屋位置、价格更重要的安家置业的重要考虑因素。但是，记者采访多位购房人后发现，不少人买房选房时，对小区环境问题很重视，但是签合同时，他们的关注焦点主要还是集中在“房子”的价格、交房期限、违约责任等内容上，对于小区环境，尤其是绿化率、楼间距等内容是否应该在合同上体现，并没有多少人关注。而且很多人表示，在收房时，也只能用肉眼对小区环境做一个评判，也没有统一的尺度标准可循，就算认为和宣传不符，最终也由于没有有力证据，而放弃维权。

怎样才能买到心仪的房子?买现房，可以实地考察后再做选择，那买期房怎么办?选购期房，沙盘是唯一的立体参照物，但旁边还有口若悬河的销售人员，沙盘究竟该怎么看?怎样才能透过沙盘看出种种问题，避免利益受损?

来关注一位购房人的购房经历。

宁波购房人郑先生，2016年年底在宁波格兰郡庭小区购买了一套花园洋房。据郑先生介绍，当时选房时，沙盘是唯一的立体参照物，从沙盘上看，小区内有多栋7层小楼，每栋楼都像是建在一个小花园中，楼间距很宽，绿化率较高。当时销售人员介绍，买一层楼送私家花园，他当时就选购了一套一层的花园洋房，付完款后他就和家人开始商量怎么布置自家的小花园，后来还列出了绿植采购清单。但让他没想到的是，交房时，实际楼盘周边环境和沙盘严重不符。

郑先生：“买房的时候是期房，环境就是根据沙盘来判断，内部结构就看看样板房。因为我们买低层，这方面问的很详细，售楼小姐也介绍的很详细，比如说那个花园多大，前面的楼跟楼之间的间距会怎样，因为这跟采光是有关联的。售楼人员根据沙盘给我们看，比如说阳光会是怎么样的，你前面的采光面大概有多大，然后前面的车库没正对着你的楼房，他是根据沙盘来介绍这个房子。我们当然也觉得沙盘就像一张地图一样，它的实际位置不太可能会变化。到2017年年初，他们来通知交房，我们按照约定去看了房子，一看房子就发现跟当时房产公司的说法大相径庭。”

后来，经过测量后，他发现楼间距、绿化率等都与沙盘展示相去甚远，而且最让他无法接受的是，从沙盘上看，他的房屋客厅视野开阔，但实际情况是小区车库正好建在房子的对面，严重影响视野，小花园的面积也是严重缩水。

郑先生：“就吓了一大跳。他这个沙盘里面的楼跟楼之间的间距觉得特别大，而地图上的尺寸是比较小的。我查到底是什么原因?后来量尺寸一算才发现，他的沙盘按比例缩小以后，把楼再缩小了20%左右，那么楼就变小了，地盘大了，间距就拉大了。原来我们在沙盘里看到的，比如说车库没对着我们房子，实际上是正对着的。”

记者：“对你的房屋有哪些影响?”

郑先生：“阳光肯定受影响了。而且绿地少了很多，环境差了。当时我就拒绝接收这个房子，你至少给我一个说法。我很不舒服的一点在什么地方?就是买房的时候很客气，签协议也很快，可真到交涉的时候，他说我不是房产公司，我是卖房的，你房子有质量问题，你去找物业。”

郑先生说，买房是大事，买房前他还特意在网上查询了楼盘开发商的实力和信誉，查清后才付的款，但在他发现实际楼盘周边环境和沙盘严重不符问题后想要维权时，却惊讶地发现，自己竟然投诉无门。

郑先生：“我想我口头找你没答复，那我信函给你，他说我不会给你签收，但是你放在这里没关系。我就放了一份，拍了一下照片。我想想不行，就又通过邮局将信件是寄给合同上面的房产公司，合同上面的公司的地址、电话都是找不到的，电话是不通的。我跟邮件员说，你还是去找售楼处，竟然他们也不收。第三次送信函，我直接送到他们总公司，我说我作为你们的用户，我给你一个信函，你给我签收一下，给我一个书面答复。他竟然也说不能签收。”

郑先生的诉求是，想要按照现价退房，虽然他保留有沙盘照片等宣传资料，但由于小区环境，尤其是绿化率、楼间距等内容没有写进合同中，只是销售人员口头承诺，目前自己也只是用肉眼对小区环境做了一个评判，所以他感觉维权难度很大，尤其是想要证明开发商买房时存在虚假宣传行为，更是难上加难。

郑先生：“好像上海出了一个政策，说沙盘必须是准的。而在其他地方，关于沙盘就没有特殊的政策。现在房子都在涨，大家都觉得受点气算了。我是要求退房，但是我的损失是要承担的，至少你要给我一个说法。这个说法其实也简单，就是说他房子现在还在卖，那么你现在卖多少价格，你给我算一个价格。如果你按照原价给我，我也是希望他给我提一个解决方案。他现在都没方案。”

郑先生提供了合同、沙盘照片等证据资料，核对过相关资料后，记者展开调查。记者首先拨通了购房合同上显示的宁波格兰郡庭小区开发商——宁波银鑫房地产开发有限公司的联系电话，但电话始终无法打通。记者又拨通经常联系郑先生的客服人员王女士的电话，王女士答复，她们在沙盘上注明了：沙盘模型仅供参考。也就是说，开发商可以因此免责。

开发商客服：“业务员已经离职了，因为我们所有的业务员在接待的时候都是有经过系统培训的，包括楼间距这些东西都是有项目资料在的，这些都是按照工程部给的资料介绍的，这都不会弄错的。”

记者：“沙盘是按审核过的规划图来做的，是吧?”

开发商客服：“我们当时上面都有显示的，‘仅供参考’。因为我也只是一个业务员，我也不是相关负责人，具体的一些信息我也不是特别清楚。具体情况您要么打电话给开发商领导，自己跟他沟通一下。”

记者：“您现在方便提供给我一个他的联系电话吗?”

开发商客服：“如果您是作为一个很正式的记者采访，那请提前跟我们告知，我们要跟开发商去确认，我们是否有权利接待你们的采访，好吧?”

记者：“那什么时候能回复我电话呢?”

开发商客服：“等跟开发商打完电话确认完以后，我们再跟你回话。”

记者：“其实你们可以告知我开发商的联系电话，我可以直接跟他们联系。”

开发商客服：“首先一点，我们先要跟开发商确认过，能否告知你电话号码。”

记者：“好的，我们的联系电话跟邮箱我都告诉您。”

开发商客服：“那我等会儿给你答复。”

到目前为止，开发商方面对该事件没有做出任何回应。《天天315》节目会继续关注并报道事件进展。

关于这一话题，北京市律师协会消费者权益法律专业委员会主任芦云、北京潮阳律师事务所律师裘叶共同作出分析与解读。

经济之声：开发商方面的客服人员王女士答复记者，她们在沙盘上注明了：沙盘模型仅供参考，也就是说，开发商可以因此免责。沙盘是否具有法律效力?沙盘展示跟实际不符究竟属不属于违约?是否构成违约?

裘叶：“关于沙盘的效率，其实在最高院关于审理商品房买卖合同纠纷中有一条提到了商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是我个人认为目前这种沙盘应该等同于销售广告或者宣传资料，它是供买房人参考的销售资料。但是最高院的司法解释规定了，如果出卖人就商品房开发范围内的房屋及相关设施做了一个具体的说明和允诺，而且具体的允诺和说明对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约。也就是说，首先这个东西本身是一个要约邀请，但是它在一定条件下能够转化为要约，也就是说沙盘上面对于这些设备设施以及房屋的一些相关情况是做了很明确的说明的。比如制作沙盘是有比例尺寸的，我能根据沙盘算出来楼间距或楼高是多少。如果沙盘上有的东西实际中没有，可能沙盘的具体内容应该被视为一些要约，但是具体情况要具体分析。而且在沙盘上需要明确显示的内容必须是很明确、很具体的概念才能被视为要约。”

经济之声：注明了沙盘模型仅供参考，就可以免责吗?

芦云：“在这一案例中，我们了解的内容有限，所以需要进一步去了解购房人在签订合同时是否达到了整体确认的状态。如果达到了，他对于沙盘和实际房子的情况应该有一个预判，在这种情况下，他就不应该把它当成一个重大的参考因素。但是如果仅仅是放置了这么一块牌子，相关的售楼人员没有充分说明，并且也没有在合同中载明或作出明显的提示。因为双方的信息不对称，基于这样一个公平的原则，开发商可能在销售的时候是存在一些瑕疵的。沙盘内容是否是合同的内容，归根到底是依据商品房买卖司法解释的第三条规定。这里面需要考察两个条件，一个是他所做的说明和允诺是不是具体明确。第二它是否对房屋的价格和消费者购买这个房子产生了重大的影响。”

经济之声：郑先生的诉求是想要按照现价退房，虽然他保留有沙盘照片等宣传资料，但由于小区环境，尤其是绿化率、楼间距等内容没有写在合同中，只是销售人员口头承诺，他也只是用肉眼对小区环境做了一个评判，所以他感觉维权并非易事，尤其是想要证明开发商买房时存在虚假宣传行为，更是难上加难。郑先生按现价退房的要求合理吗?

裘叶：“他可以这么主张，但是实际的情况可能需要根据合同订立双方对于这个合同履行过错程度来看。比如现在法院或者相关部门认定这个开发商当时在订立合同过程时确实存在一些虚假的行为或者过错，消费者要求按照现价退房也是有可能的，但是前提是你需要证明双方之间的过错程度。同时消费者提到自己只是用肉眼对小区的环境进行了一个判断，也就是说他目前没有任何的书面材料能够证明他所住的小区跟沙盘的模型完全不一致，他必须有书面的证据来证明他的主张。如果他没有任何证据，只是用肉眼看，那这个诉求肯定得不到满足。”

芦云：“因为消费者在维权的时候首先有一个举证责任，你要证明存在这样一个事实，并且因为这样的事实致使你陷入这样一种错误认识中。在这个案例中，我们相信这位消费者说的是实情，但是如果涉及到诉讼，他需要完成一个举证责任，如果只是凭一些口头的或者肉眼的判断，这确实是一个比较大的障碍。并且涉及到楼间距、绿化率、容积率包括配套设施的内容实际上是购买商品房时最重要的考量因素，然而这些因素都没有记载到合同里，这确实是一个比较大的欠缺。”

经济之声：选购期房，沙盘是唯一的立体参照物，但旁边还有口若悬河的销售人员，沙盘究竟该怎么看?怎样才能透过沙盘看出种种问题，避免利益受损?

芦云：“首先，我们在购买商品房时一定要坚持一个最重要的原则，就是以书面记载为准，无论他怎么口若悬河，无论他的沙盘和样品房做的多么漂亮，你要以记载在合同上的内容为准。如果消费者对于一些方面有特别的需求，我们也建议把这些内容写在合同里面。这样一来，双方就互相有一个权利义务对等的依据，即便发生了纠纷，我们也可以依据这个合同去主张相应的权利。第二，我们建议广大的消费者在购买房屋时一定要进行实地的考察。这种实地的考察不仅包括小区内部的环境、绿化、容积率包括楼层和一些公共设施的配套，还包括小区周边的一些高压线或者其他附属的设备设施，在必要的情况下也可以向当地的有关部门或者周围的一些朋友进行了解。第三，具体到沙盘而言，消费者说他只是看到这个沙盘的楼间距很大，他又通过自己的测量发现了实际情况与之不符，但是这种风险的预防完全在接触之初就可以完成。沙盘摆在那里，我们有权利直接向开发商、销售人员询问实际的楼间距、实际的绿化率和容积率是多少。问清楚之后，再把这些内容写入合同里，这就可以避免很大的问题，而实际上他都是看着沙盘觉得绿化率挺高，觉得楼间距很大。我们虽然有商品房买卖司法解释这样一个规定，但是他在实际中还是需要一个具体的判别的。最后，消费者在签订这个合同时，对于交房的时间、办理房产证的时间以及办理相关贷款和缴纳相应费用的时间也应该有一个明确的约定。”

经济之声：楼盘沙盘“造假”现象为什么会层出不穷?

裘叶：“首先因为你是期房，所以在消费者做决定购买这个房屋的时候沙盘是一个重要的参考因素，所以很多开发商为了销售，会重金去包装这些楼盘的沙盘，让消费者一眼觉得这个沙盘很舒服，这个楼盘整体都很舒服，包括布局等。而且所有开发商的目的都是销售，所以说他在做宣传，包括做沙盘的时候会有意识的缩短很多东西。比如设备间在哪，化粪池在哪，垃圾站在哪，这些内容一般在沙盘当中都是看不到的。而且很多消费者在购房的时候也忽略了这些东西，当然这个消费者可能会比较注重整个小区的环境，很多消费者只关注这个房子的本身，这就会导致这种问题的产生。开发商把这个楼盘的沙盘包装的特别精致，但是在实际交房的过程中会给消费者两种不同的体验，所以这个时候我们就需要消费者首先要弄清楚房子本身，第二是房子小区周围的环境。其实实地考察是一个特别好的方式，因为等消费者能够签合同购买决定房屋的时候，这个房屋至少是已经封顶了，基本的东西都应该已经出来了。而且在购房合同当中，首先大家要明白，沙盘可能在一般情况下都仅仅是被认定为一个要约邀请，而不是一个实际的要约。在这种情况下，你对于沙盘的概念理解就不能特别依赖于沙盘，你要考虑综合的情况，同时在向销售者查询时，消费者必须要弄清楚沙盘的模型是否是仅供参考，这些内容是否都能在合同当中体现。”

经济之声：记者采访多个购房人后发现，不少人买房选房时，对小区环境问题很重视，但是签合同时，他们的关注点主要还是“房子”，集中在价格、交房期限、违约责任等内容上，对于小区环境，尤其是绿化率、楼间距等内容是否应该在合同上体现，并没有多少人了解。而且很多人表示，在收房时，也只能用肉眼对小区环境做一个评判，也没有统一的尺度标准可循，就算认为和宣传不符，最终也由于没有有力证据，而放弃维权。不管是期房还是现房，绿化率、楼间距等内容是否应该在合同上体现?

芦云：“这些信息都是要记载在合同上的，正如这个案件，其实最后他维权遇到的障碍就是当时都是口头承诺，合同上都没有记载，开发商又往往会说某某销售员离职了，他当时给你的承诺不算数，这个就会导致消费者维权面临着一个很大的困难，所以凡是消费者认为重要的或者对自己影响很大的条件和因素都应当记载在合同上，甚至可以写一句，如果说你达不到或者不具备什么样的条件，我是不会买这个房子的。这也是最后如果要进行司法判断的一个很重要的考量因素，相应的违约也应当写清楚。至于如何收集证据，消费者可能需要在看这个房子时拿到他的宣传材料，看他的沙盘，包括一些介绍，同时在签署合同的各个环节都需要保存相应的材料。可能有时候一个疏忽就会导致后边的维权受到了阻碍，所以我们建议消费者在各个环节都留心相应的书面材料。既然现在房子的价值这么高，也是我们消费者在日常消费中最重要的一笔开支，大家还是要花一点时间让销售人员向你解释清楚了，再去逐页签字。如果在事后出现了纠纷，消费者要及时向开发商反映这样的问题，在沟通和维权的过程中也应当注意证据的保存。”