海南一开发商销售已抵押、被查封商品房 千余名业主艰难维权

据经济之声《天天315》报道，由于环境、气候条件等原因，很多久居北方的人都希望能在椰风海韵、碧海银沙的海南拥有一套房子，能随着季节变化，如候鸟般穿梭于南北两地。

今年已经75岁高龄的邱先生就是其中之一。他在中科院从事科研工作，长期生活在北京，随着年龄的增长，越来越怕冷的他一直希望能在四季如春的海南拥有一套房子，能随时去度假、养老。

去年8月份，邱先生和爱人一起到海南旅游时，顺便看了看房，经过对比，他们最终选择在海南美好·龙沐湾小区花光积蓄购买了一套房，当时小区一期楼房已经建设完工，只差内部装修，销售方承诺12月底就可以完成装修并交房，到时只需拎包入住。邱先生一次性付清全款后，就匆匆离开海南。

去年12月底，由于已到交房时间却没人通知收房，销售人员也联系不上，邱先生赶紧和家人一起跑到海南一探究竟。到达售楼处后，他们先是被贴在小区管理中心的一张法院查封54套房的公告吓了一跳，之后和其他业主沟通后，得到的消息让他们更加惊讶——“美好·龙沐湾”项目已经售出的1300多套房子中有1100多套均已被法院查封。

之后经确认，邱先生失望地发现，自己购买的这套房也在其中。“我们年纪都比较大，我75，我老伴儿74，都是靠我们的工资收入，一辈子的积蓄全都押在了这里面。拿不到房子，之前的养老计划都化为泡影了。”邱先生无奈地说。

古稀之年却要整天为拿不到房子而犯愁，邱先生的儿女看着老人无比心疼却又无能为力，因为他们都曾去开发商所在地了解过，这个项目不止被一家法院查封房产，而且多个股东都存在着一系列严重的违法违规行为，导致这个项目资金链断裂，各种利益纠葛错综复杂，有业主8年前就买了房，至今仍在维权。外加由于工作原因，无法抽出大量时间精力在北京和海南两地来回折腾，所以只能等待海南长期居住业主告知维权进展。

记者在网上查询到，今年1月27日，乐东县房管局发布一则《海南美好中和房地产开发有限公司龙沐湾-美好海岸一区项目有关情况》的公告，从2016年5月25日开始，美好龙沐湾1区房屋就因7起纠纷，分别被海口、济南、临高等多家法院查封，房管部门也已经在2016年6月30日起关闭该企业网签窗口。可是，很多像邱先生这样的业主，却都是在2016年6月30日之后购买的房子，也就是说，开发商在房屋被查封限制之后，仍然在进行销售。

河南郑州一位法官也在美好·龙沐湾购买了一套房。这位法官介绍，当时买房时很慎重，查看了五证，也没有见到法院的什么封条，因为如果法院查封，会给它的工地贴上封条，还有大门的显要位置。“我是从事法律工作，也有一定的经验，自己当时也上网查了一下乐东房管局的相关资料，没有见到他告知购房者哪个法院查封这个楼盘，我们就很放心地交了定金回去了。回去后按照要求打了全款过去。当时心情还是挺喜悦，想着虽然拿了一生的积蓄买了这房子，但这里的环境太好了，是海景房。”

回到郑州后没几天，她感觉买房时还是过于仓促，很多信息没有细察，她就按往常查案的流程查找美好·龙沐湾项目的相关信息，哪料无意中竟检索出法院查封公告，仔细一看内容更是让她惊讶万分：“上面显示出被海口中院查封了1090套房子，这个消息对我来说非常震惊。因为当时我们没看到有什么封条，于是就立即打电话到查封楼盘的法院了解相关情况，他们确实查封了，之后我就想办法想加到业主群里，了解真实情况后就开始维权。一些业主也组织起来，到乐东县政府反映，据说当地政府也成立了工作组。”

记者调查发现，美好·龙沐湾项目出现的问题貌似复杂，但实际不是这样，对于业主来说，事实很清楚，即项目开发商由于种种原因资金链断裂，在土地房产被债权人抵押、查封的情况下，隐瞒抵押查封事实，仍擅自按“五证俱全”的方式销售已抵押、被查封、被限制的商品房，使很多业主在不知情的情况下购买了美好·龙沐湾的房产。还有部分业主是在房屋被查封前，早就以付全款买了房，但已经入住的房子还是被法院查封了。

一位业主介绍，去买房的时候，开发商的五证齐全，当时他就交了全款，买了之后只给了他发票。“我是2017年4月份去买的，交房时间是2017年12月底。10月份以后，突然海南卖房子的人给我打电话推销房子，我说我已经在乐东买了龙沐湾，他说龙沐湾查封了。后来才了解到里面的具体内幕：之前法院已经查封了楼盘，但开发商继续在卖这个楼，我们完全不知道。作为业主来说，五证俱全也没办法去鉴别。当得知这个消息后，确实给我打击很大。到目前为止我都没敢跟父母讲这个事，因为怕老人听到这个事受不了。”

还有业主告诉记者：“像我们这些岁数大的人一辈子攒那么点钱，它查封是15年查封的，查封的时候我们的房子都已经交付了，我已经早就付了全款了，你就更没理由查封我的房子。

记者调查了解到，目前在这个项目购房的上千户业主，不少人几乎是倾其所有积蓄买的房子，有的是交了购房款多年收不了房，有的入住多年办不了房产证。目前这个项目处于停滞状态，被查封的房产何时能解封，何时能交房，办理房产证？为核实清楚这些问题，记者拨通海南乐东县房管局办公室电话，工作人员让记者联系了解这一事件的相关负责人刘主任，但记者多次拨打对方手机，都被挂断。之后，记者又辗转找到多个该项目开发商负责人的联系电话，但电话都处于能拨通但始终无人接听状态。业主们告诉记者目前他们维权难也难在这里，开发商对任何问题都避而不答。

据业主们介绍，2017年12月份，开发商方面曾召集业主维权代表开过一次恳谈会，业主们也是在会上了解到，这个项目存在资金链断裂、缺乏运营资金、投资难以为继等问题。也是在这次恳谈会上，业主们了解到，该项目原股东王爱爱等人已经主动放弃这个项目，希望由北京甲乙丙资产管理公司，也就是目前这个项目开发商美好地产的债权抵押人等重启盘活项目，但债权抵押人邱代伦则答复，这是他从业20年以来，接触过的最复杂，最艰难的项目，他只认该认的，不管其他。他愿意依照法律，将项目让与他人。“我们进来之后，这个项目的官司不断。你非法变卖任何财产都是不对的，你是为了原来的业主，把新的业主套进来了。作为抵押权人，我们会依法严格的执行抵押权人的权利。”

业主们说，在这之后，经过多次沟通，邱代伦同意重启项目建设，并表示积极协调法院对已查封房产进行解封，依法保护业主合法权益，但自此之后，对方却没有任何实际行动，现在项目仍处于停滞状态。业主的美好生活计划可能就此化为泡影。

记者调查发现，美好中和出具给一千多户购房人的购房手续不规范：一是签订了购房合同并加盖公章、开具购房发票，但没有注明合同签订时间；二是签订购房合同或房屋认购书却不加盖公章，只开具购房发票，未注明合同签订时间；三是只出具房屋认购书和收款收据并加盖公章，至今未签订购房合同；四是只出具收款收据。购房人的诉求之一是要求开发商完善购房手续，以使所购之房获得基本的法律保障，但开发商现在却编造种种理由迟迟不予办理。这也是造成业主维权难的主要原因之一，自己手上所有购房手续不完备，面对这样的情况，业主该怎么办？

北京市潮阳律师事务所律师胡钢表示，按照《合同法》规定，一份合同的订立或生效最主要的两个阶段为要约和承诺，如果要约和承诺都履行完毕并有相关的证据作为支撑，合同是成立的。一般来说，所谓的合同或协议文本，是很好的双方订立合同的证据。合同过程中如果有一些不完备或不周详的地方，如果按照双方订立合同时共同的期待，比如合同中的时间没有确定，但双方都认可是某个时间确定的，或者买房人能够提供证据证明签订合同的时间，对方没有否认或对方没有证据否认，订立合同时间的问题就能迎刃而解。关于付款的问题，如果支付款项通过银行转账，银行转账的财务信息是永久保存的，消费者可以通过银行获得有效证据，对方按照法律规定应该开具发票。如果开具发票，进一步强化已经付款的情况。如果对方开具的收据，虽然违反发票相关法规，但依然可以作为重要支撑，表明相关房屋开发商已经收到款项。虽然某些细节不够完备，但总体能够证明消费者和开发商订立合同并支付了相关房款，希望于某个特定日期获得相关的房屋所有权，这样的房屋买卖合同是清晰的，不应影响消费者后期维权工作。

记者在调查中发现，这家公司明知所售房屋为抵押物和法院查封物不能进行销售，之前股东说是华融公司默许的，但为达到非法攫取巨额购房款的目的，采取故意隐瞒，不履行告知义务，剥夺消费者知情权等手段，使上千户善意购房人遭遇重大经济损失。开发商的行为是否涉嫌欺诈？北京市潮阳律师事务所律师裘叶表示，可以明确开发商明知道所售房屋已经抵押给抵押权人，同时因为某些债权、债务问题被法院查封，如果任何一个消费者购买了该开发商出售的房子，而房屋又在被设定为抵押物或者法院查封的范围之内的情况下，消费者所有权得不到保障，拿不到房产证。开发商如果明知道这种情况，仍跟消费者签订购房协议，收取房款，这存在欺诈。

不少业主们买房时，其实楼盘部分房产已被查封，但售楼处等却没有相关的提示。楼盘有房屋被查封后，当地监管部门应该采取哪些措施，明示消费者？

胡钢表示，如果出现人民法院或相关监管机关查封，特别是人民法院作出查封决定，应该有相关通知和公示的义务，通知要明确告知被查封人。一般而言，法院可能会为相关房屋贴所谓的封条，同时法院会和房屋权属登记机关及住建主管机关沟通，在相关房产登记资料里明确设定查封状态，使房屋权属关系不可能发生任何变动，除非人民法院有另外司法裁决或决定。如果工作做得再细一点，售楼处也做相关公示，当地人民法院工作就能做得更细致一些，但这种情况有时候比较容易规避。因为如果确实是恶意开发商，它完全可能在另外一个地方重新设立售楼部，无非是再聘请所谓的房屋销售代理而已。比如很多时候只看到样板房，消费者不大可能亲自到现场进行详细勘验，也造成了这种疏漏。

上千户购房人担心收房、办证将遥遥无期，业主们该如何维权？裘叶表示，对于业主而言，由于房屋已经设定了无论是抵押权还是被法院查封，要实现购买房屋取得所有权证的目的可能确实遥遥无期，消费者可以继续主张合同履行，在履行过程中，可能开发商并没有把盘完全弄死，可以再盘活，这种情况下，债权人允许开发商继续销售，那么房子没有被查封的那部分，可以在销售的情况下，首先开发商要告知消费者该房子设定了一些抵押权，在消费者明知一些情况后仍继续，该合同是可以履行的。如果消费者表示看不到房子能办证的希望，可以要求开发商解除合同，承担各种各样的赔偿，然后返还房款等。

对此，胡钢表示，如果相关房产被查封或者被抵押依然销售，很显然构成消费欺诈，应当退一赔三，四年前相关法院已做出类似的判决。再进一步，因为涉及很多消费者，也有可能涉嫌构成合同诈骗罪，因为被查封的房产依然销售，这种主观的恶意影响范围较大。公安机关各种侦查手段很强，一定要把相关工作做得更细一些，因为公司收取相关款项后很可能被当时的实际控制人或所谓的股东通过各种方式转移，如有必要，对相关股东或实际控制人也应追究相应的法律责任。