开发商不再允许业主短租车位 业主必须交齐25万长租20年

据经济之声《天天315》报道，对于有车一族来说，停车可是件大事。

最近，家住海口的吴女士就遇到了停车难题。吴女士入住海口市国瑞城爵士苑已经两年了，据她介绍，当时在买房时，开发商承诺每家配一个车位，每月租金210元。可就在今年四月份，突然被开发商要求一次性交齐25万元，买断20年的车位使用费，没有合同，没有产权，只有一个开发商自己定的协议。

吴女士说，从今年四月份开始，小区物业开始进行特别管制，不包月的车辆已经不可以单次进入小区了。有些业主不常住在国瑞城，他们可能只是偶尔回到国瑞城住，那些没有放车牌识别的车辆已经不可以进入小区了，只有包月才能进入。

当初买房的时候，开发商是否告知过之后可能要变短租为长租呢？吴女士表示，不但当时没有告知，现在也是在没有和任何一位业主协商的情况下突然就下通知了。开发商突然在6月7日发布了一个《关于国瑞城地下停车场车位转让的通知》，并贴在电梯门口，通知明确的告诉业主，自发布日开始，物业公司就已经停止了地下停车位的租赁工作，并且由开发商接手。从此以后，这些租金都是由开发商收取，物业没有资格收取。吴女士也曾经和物业的工作人员沟通过，想知道为什么通知下的这么突然，他们说他们也不清楚，而且他们也会遭受一些损失。

吴女士所住的小区在海口算是比较高档的小区。吴女士算了一笔账，如果按长租价格计算，折合下来，每月费用基本上是原来的5倍，自己接受不了。

据吴女士介绍，长租除了一次性交25万之外，每月还要交60元的车位管理费，吴女士想不通收取这些收费的依据是什么。四月份买车位的人并不多，可能只有10个左右，但现在可能已经有60至70个人买车位了。从6月7日开始，国瑞城的开发商就说从6月30日开始，车位的问题不再由物业决定，业主只能与跟国瑞城开发商进行长租，长租的年限是20年，费用是25万，包月和包年都不行了。

业主们在看到通知之后，很多人聚集在小区门口想要和开发商商谈，开发商方面始终没有一个人出面，吴女士说，电话也打不通，人也找不到，自己很想解决问题，也想听开发商当面如何解释。

吴女士说，自己所在小区有600多户人家，却只有400个车位，并没有达到当时开发商承诺的每家都可以有一个车位。吴女士很担心这样下去自己的车回不了家。

《天天315》栏目记者致电吴女士家所在物业管理部门，物业的张小姐表示，自己的权限只是，按原有每月210的价格，再为业主延期3个月，至于3个月之后怎么办，她也不能确定。

现在一些小区的停车位都要求车主必须购买，不能短租。而且有些车位还没有产权合同，有的只有协议。在北京中简律师事务所律师胡晓看来，小区开发商这样的做法存在很大问题。小区的地上停车位原则上属于全体业主共有。目前争议比较多的是地下停车位，以北京市为例，有的小区的地下车位可以出售，业主可以买，有的小区是业主想买，而开发商只租不卖，之所以出现如此复杂的情况是由于产权问题。在整个规划中，小区的地下停车位是否是配套设施，如果是配套设施，数量是否足够等，多种原因都可能导致最后在产权交割阶段出现一些问题。就本案例而言，开发商只长租而且要求一次性买断20年的车位使用费，可以判断出：第一，该小区的开发商可能没有小区地下车位的产权。第二，未经商量突然作出这样的改变，它可能希望通过这样一些方式快速收集资金。胡晓同时提醒消费者，签订这样的长租协议存在风险，因为其没有相关的配套政策做保障。

对于停车位定价问题，北京潮阳律师事务所律师胡钢介绍，2015年10月发布的《关于推进价格机制改革的若干意见》中强调，机动车停放服务收费的价格形成机制要充分发挥价格杠杆作用，发挥市场配置资源的作用。在坚持市场取向的同时也强调公平原则。2015年12月，《关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见》发布，其中提到，要健全市场价格行为规则。由于市场有其盲目性，意见强调要加强对市场停车服务收费的监管，对交易双方地位不对等的，要通过指导双方制定议价规则，发布价格行为指南等方式，引导经营者的价格行为，维护正常的价格秩序。另外，海南省也发布了相关的政府性指导意见，在指导意见中也强调，对于存在议价能力的小区，可以完全走市场调节价；但是对于不完全具备市场议价能力的小区，要走政府指导的价格。就本案例而言，消费者可以按照海南去年发布的《海南省车辆停放服务收费管理办法》中有关议价能力的指导原则，要求相关监管部门进行协调指导，对于开发商的这种错误行为给予纠正。

在本案中，吴女士所在小区之前并没有告知业主，突然通知业主要以长租的方式一次性收取业主25万元，而且没有商量的余地。这种做法是否符合相关法律法规？

对此，胡晓表示，如果吴女士居住的小区已经成立了业主委员会，这个事情应该由业主委员会出面和车位管理部门、物业公司或开发商直接进行协商。如果大家没有共同面对事情的决心，很有可能业主就会被单独击破。尽可能多地联合业主做这个事情，同时可以考虑向当地物价部门反映情况，突然间收一个长达20年且高昂的停车费是否合理，是否有依据。

胡钢认为，目前按照海南省的相关规定，所谓有议价能力的走市场调节价，不具备业主和物业或者停车服务企业协商议价条件的住宅小区配套停车设施的，要按照政府定价收费。在是否有议价能力，或者协商议价条件的前提下，整个居民住宅小区要么按照法定程序组织成立业主委员会，要么经业主大会决定，要么业主共同决定同意的，或者法律法规规章同意，发挥组织力量，和相关经营者，包括开发商、停车服务经营者进行协商谈判。单个业主也可以向海南省的物价部门、住建部门，或者海南省交通运输厅等主管部门进行投诉、举报。

本案例中，吴女士表示，自己小区的停车位一部分是人防工程。对此，胡晓提醒，人防工程即人民防空工程，它是一个特定条件下的产物，一般而言，它不具备产权过户的条件，因此她不建议消费者买人防工程的车位。至于具体哪些车位能买哪些能租的问题，胡晓认为，能不能办产权证是一个最简单的判断标准。如果开发商自己已经办好了产权证，也符合相应的条件，这种情况下可以买。在租停车位时，她建议消费者参考当地物价部门的相关规定，看其具体定价是否符合政府定价或者指导标准。