爱挖坑的“二房东”：拖欠租金 擅改结构 转租他人

近年来，随着房地产市场不断升温，许多房地产经纪公司，即众人熟知的中介公司，如雨后春笋般涌现，并逐渐掌握绝大部分二手房屋出租市场。在这种背景下，许多欲出租房屋的人，多数选择将房屋委托给中介公司代理出租，即大家熟知的房屋“托管”，因为这样既能尽快将房屋出租，也能节省时间，但殊不知，此种方式存在许多问题，可能会给自己招来许多烦恼。

看似租金代收代付比较省心，但是有的房屋中介公司却拖欠房主租金。2011年5月，于某与中介公司签订房屋出租委托合同，将一居室委托出租，租期1年，月租金2500元，支付方式为代收代付，即由中介公司收取租户房租，再向于某支付房租。合同签订当日，中介公司给付3个月租金和一个月押金。一个月后，中介公司将房屋以每月2700元出租给饶某。后中介公司一直未给付剩余租金，直至租期届满，中介公司仍未给付租金。于某找到饶某，要求给付租金，但饶某以与于某未签有租赁协议且已将全部房租给付中介公司为由不同意再支付租金。

擅自拆改房屋结构，也是一些房屋中介公司善用的手段。2009年12月，王某将一套三居室委托给中介公司代理出租，租期1年，月租金3300元，并明确约定中介公司应合法、合理、安全出租并管理房屋，维持现有房屋现状，未经同意，不得擅自拆改房屋结构，不得打隔断，不得将卫生间、阳台作为卧室出租。合同签订后，中介公司在房屋中增设隔断，将上述房屋分别出租给沈某等5户。租住期间，沈某居住房间内的电暖气长时间通电导致电气线路故障引发火灾，致使房屋受损严重。

房屋中介公司频繁变更也会给房主带来麻烦。2011年5月，刘某找到一家不知名的中介公司，要求公司代理出租房屋。商谈后，双方签订房屋出租委托代理合同，约定由中介公司负责房屋出租代理事宜，租期1年，月租金4200元，支付方式押一付三，代收代付房租。某日，刘某找到中介公司要求给付租金，中介公司答复称公司已更换老板，拒绝给付租金。无奈之下，刘某找到承租人，将房屋收回。但中介公司仍拖欠租金。

作为房屋出租委托方，最关心的问题有两个：一是能否按时足额收到租金；二是在租期届满时能否按交付时的原状收回房屋。回看以上3个案例，主要有以两个特点：一是房屋中介公司违约现象比较普遍，为多赚取租金差价，这些中介公司经常擅自改变房屋结构、违反约定转租他人，另外，房屋中介公司还经常拒付或延付租金，甚至多次更名逃避责任，致使出租方不能按时足额收到租金；二是出租方在房屋的出租、管理中存在问题，例如未慎重选择房屋中介公司、将房屋出租后坐等收租金，忽略对房屋的管理等。

北京市海淀区人民法院的相关专家提醒消费者，为维护自身合法权益不受侵害，作为出租委托方，应注意以下几点：

一是选择具有租赁代理资质且市场信誉好的房地产经纪机构，因为这些机构在合同履行过程中能较好地遵守合同约定，即便产生纠纷，也能快速合理解决。

二是出租期间，应时不时去查看出租房屋，确认中介公司是否存在擅自拆改房屋结构、违反合同约定转租，承租人是否有不正当使用房屋、损毁房屋附属设施设备等违约行为，一旦发现上述问题，及时寻求救济途径，避免造成更大损失。

三是签约时，尽量选择租赁双方自行划转租金的支付方式，而不是选择代收代付方式，因为后种支付方式不仅给予中介公司加价出租、拆改房屋出租等赚取差价的机会，更重要的是还给中介公司拒付、延付租金留下可乘之机，使出租方的权益受到损害。