房屋“养老” 谁来买单

近期，“房屋养老金”持续被热议。对此，住房和城乡建设部相关负责人进行了权威回应，明确房屋养老金的公共账户不需要居民额外缴费，不会增加个人负担，让人们吃了一粒“定心丸”。与此同时，针对房屋养老金，人们仍有种种疑问，例如房屋养老金到底如何筹集、已经有住房专项维修资金为何又推出了房屋养老金、房屋养老金跟房产税是什么关系、22个试点城市带来哪些经验等等，《中国消费者报》记者就此采访多位业内人士进行了深入解读。

房屋也需要“养老”

“事实上，房屋养老金并不是被首次提及，自2022年长沙自建房倒塌事故后，住建部就已经提出了要建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度。”58安居客研究院院长张波告诉记者，所谓房屋养老金，是指住宅专项维修资金用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后，日常维修以外的大、中修，以及更新改造的资金。同时其也是保障居住条件，延长房屋使用寿命的必要保障。

2023年3月，住房和城乡建设部等15部门联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，要求各地积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点。当前我国针对房屋公共部位、公用设施设备的维护和改造，主要使用的是住宅专项维修资金。那么，既然有住房专项维修资金，又为何推出房屋养老金制度呢？

中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示，由于住宅专项维修资金一般来源于业主自行缴纳，整体资金量有限，而且自建房等类型的房屋也没有这笔资金。随着我国房地产市场逐渐进入存量房时代，需要维护、改造的老旧房屋数量快速提升，截至2022年，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的占比已接近20％。老旧房屋体量大，但住宅专项维修资金体量小，已经难以满足小区维护改造的需求，亟须增量资金入场。

目前的现状是，部分老旧住宅维修资金严重不足，续缴制度难以落实。据介绍，自2004年起，住宅专项维修资金成为办理房屋产权证时必须缴纳的费用，但之前的“房改房”、部分商品房以及自建房，并没有缴存住宅专项维修资金，而且当年的商品房和经济适用房的价格较低。

“住宅专项维修资金缴存基数低，部分小区资金余额已不足，而资金续筹十分困难。”张波对记者表示，由于住房安全治理机制不完善，老旧房屋隐患多，补齐短板迫在眉睫，因此才推行房屋养老金制度。

探索资金多渠道筹集

针对房屋养老金，最受人们关注的就是需不需要自掏腰包？对此，住建部明确回应，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成，个人账户就是业主缴存的住宅专项维修资金，缴存按现行规定执行。公共账户由政府负责建立，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。也就是说，房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，重点是政府把公共账户建立起来。

目前，住建部正在22个城市进行房屋养老金试点，公共账户的资金来源、使用范围、增值方式和管理主体等，并没有做统一的官方说明。从试点城市看，公共账户方面可以通过财政补贴、土地出让金归集等方式进行筹集。

公共账户资金是保障社会公共安全和房屋基本安全的资金，用于房屋定期体检以及个人账户资金适用范围以外出于公共安全目的的维修，具有社会共济作用，也被业内视为房屋养老金的“第一支柱”。

中央财经大学教授、法学院院长尹飞表示，房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，公共账户资金来源于多渠道筹集，比如财政补贴、土地出让金、公积金增值收益等等。不同于个人账户的资金属于个人，须由业主决定如何支配，用于业主共用的部分、共用设施，公共账户资金主要是用于房屋安全管理。

在中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强看来，建立房屋养老金制度非但不会额外增加个人负担，实际上还会减轻老百姓的负担。他对记者表示：“保障房屋正常使用及安全的维修更新等费用本应由房屋所有权人自己承担，政府建立房屋养老金公共账户后，有关费用就可以由房屋所有权人以外的渠道来解决了。”

与房产税完全两回事

在关于房屋养老金的热议中，不乏有声音表示“加强版房产税来了”“房屋养老金不就是变相收房产税吗”，对此，业内专家明确表示严重误读。

“房屋养老金和房产税完全是两回事，把两者混淆是错误的，是不负责任的。”易居研究院副院长严跃进对记者称。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，房屋养老金与房地产税“不是一回事”，房屋养老金用于维护房屋安全使用，延长房屋使用寿命；房产税用于进行房地产调控，可以起到影响房地产交易，增加财政收入，调节收入差别的作用。

中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专委会主任王业强告诉记者：“房产税是财产税，是居民持有不动产而需要上缴国家的税收。房屋养老金则是为房屋未来维护和修缮而设立的资金归集账户，二者性质有本质上的不同。房产税是国家为了支持城市建设和公共服务而征收的，与小区的房屋及公共设施关系不大。”