低价“买”车位可用几十年？专家提醒买后或有风险

近日本报报道了借他人名义买车位、车位被霸占要不回的消息，引发市民对车位交易的关注。记者进一步走访了解到，在车位买卖上还有很多套路，没有房产证的车位可以更低价“买到”，但这实际上是“明卖实租”，租赁期限超过20年不受法律保护。开发商卖房“搭售”车位的行为也涉嫌违法。

小区除了在售有房产证的车位外，还有少量没有房产证的车位，价格比有证的车位低很多，总价25万元左右，可使用37年，钱一个月内付清。

——某车位销售人员

所谓使用37年中，后面17年的使用权很难受到保护，这17年的使用权、出租权无论是买是送，一旦遭受侵害，买家的利益保护堪忧。此类车位，不买也罢。

——省律协房产委委员张旭锋

车位租售方案 公示不少于30天

记者了解到，开发商在租售车位之前，应先公示，公示的方案还需经过公证，有公证处的封条。根据《广州市房屋交易监督管理办法》，开发商在租售车位(车库)前，应当将租售方案和相关产权证明文件在建筑区划内的出入口、公示栏等显著位置公示，公示期不少于30天。租售方案、现场公示情况的公证文书应当报房地产行政主管部门备案。

另外，根据广州市房地产开发项目车位和车库租售的有关管理规定，开发商开发的项目车位、车库不得预售。开发商申请商品房预售，必须按规划用于停放汽车的车位、车库的相关信息填报完整的楼盘明细表和项目概况，并在“阳光家缘”网站公示。

记者了解到，开发商在楼盘销售现场公开的预售方案中，一般会写明车位、车库的租售方案，上面会列明房屋套数与车位数量之比，出售方案经过在房管部门备案后，如果登记购买车位的业主比车位多，会采用抽签方式确认购买资格。否则按先到先得的方式取得。

套路1：“零首付”其实是逗你玩

家住海珠区市民李女士说，她所在小区最近出售新组团的车位，但是实际成交价比公示的价格低很多，怀疑其中存在猫腻。记者走访该小区，发现一个广告牌写着“零首付零利率最后机会”字样。

其后记者在该小区开发商销售人员处了解到，所谓“零首付”其实是先给5万元“定金”，其余的钱可以贷款，年利息2.66%，贷款年限最长5年。实际上5万元的定金就是一个首付。

销售人员还说，车位的公示价格是备案价，上面价格很高但“看了也没意义”，因为实际价格没那么高。比如一个车位备案价50万~60万元，但实际价格近42万元多，“这是我们预留了会涨价的价格，后面如果再涨价也不能超过备案价，而且后面肯定会再涨价。”

套路2：“明卖实租”有法律风险

记者在上述小区了解时，另一名销售人员还说，小区除了在售有房产证的车位外，还有少量没有房产证的车位，价格比有证的车位低很多，总价25万元左右，可使用37年，钱一个月内付清。“协议租37年，到期给回发展商”。

广东格林律师事务所高级合伙人、广东省律协房产委委员张旭锋指出，关于车位使用权的买卖很难找到直接的法律依据，由于没有直接的法律依据，一旦发生纠纷只能参照最相近的法律规定处理。若名为使用权买卖、实为租赁，则存在20年最长租赁期限的问题，超过20年后的租赁无效。也就是说，所谓使用37年中，后面17年的使用权很难受到保护，这17年的使用权、出租权无论是买是送，一旦遭受侵害，买家的利益保护堪忧。

“此类车位，不买也罢。”张旭锋表示，无法取得不动产所有权的车位，转让、抵押、继承权利受到严重限制，几乎全部丧失。此外这些车位的所有权仍然归发展商，发展商由于债权债务纠纷等原因面临诉讼时，极有可能被查封甚至拍卖，买家利益将遭受严重侵害。

套路3：住宅“搭售”车位涉嫌违法

记者在走访中还发现，目前一些一手楼盘还“搭售”车位。在番禺区市桥南一个楼盘，销售人员表示买房也要买车位，其称这是开发商为了让“每个业主都拥有一个车位”。据了解，该楼盘车位比是1:1.5，负一层车位售价24万元左右，负二层售价21万元左右。以24万元的车位为例，买家除了在第一年内付清12万元外，另一半尾款在2019年7月前付清。该销售还称，周边楼盘二手车位可达30多万元。

该楼盘开发商在黄埔区的另一个项目同样要求买房同时买车位，车位总价20万元。

张旭锋指出，开发商上述行为涉嫌违法。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》，经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。另据《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格的行为，属于违法违规的不正当经营行为。